АЦ «Эксперт» завершил очередную волну исследования индустриальных парков (ИП) и особых экономических зон (ОЭЗ) России и подготовил рейтинг по итогам 2022 года.
Лучшие по внимательности к клиентам
По данным Ассоциации индустриальных парков (АИП), по итогам 2022 года в России зарегистрированы 377 индустриальных парков, это на 5% больше 2021 года. Раньше в количественном выражении рынок рос в среднем на 20%. «Однако положительную динамику удалось сохранить. И этим индустриальный сектор отличается от других направлений коммерческой недвижимости», — отмечают в Ассоциации.
Всего за 10 лет общее количество рабочих мест в индустриальных парках превысило 245,8 тыс., на площадках разместили производства около 5 тыс. резидентов. При этом только за 2022 год в индустриальных парках разместились 679 новых предприятий, создано более 25 тыс. рабочих мест.
За прошлый год общая площадь индустриальных парков увеличилась на 1522 га и достигла 52 140 га. Правда, при этом заполняемость снизилась на 1 процентный пункт и составила 56%.
Создавая рейтинг, АЦ «Эксперт» стремился оценить уровень привлекательности и клиентоориентированности относительно больших индустриальных площадок. Мы проводим анализ привлекательности индустриальных площадок на основе сопоставления двух индексов: клиентоориентированность менеджмента и инвестиционный потенциал.
В рейтинг по итогам 2022 года вошли 127 площадок по всей стране, из них 18 индустриальных площадок с территории Урала и Западной Сибири. Восемь площадок макрорегиона вошли во второй пояс: это площадки ближней зоны влияния крупных региональных центров экономического роста (до 120 км от центров экономического роста, обозначенных в Стратегии пространственного развития РФ до 2025 года, а также площадки, попадающие в зону 250 км от Москвы и Санкт-Петербурга).
Восемь индустриальных площадок вошли в третий пояс: это парки и ОЭЗ, расположенные в зоне сильных вторых городов либо крупных административных центров среднего уровня социально-экономического развития (до 250 км от экономических центров). Две площадки вошли в четвертый пояс: это достаточно удаленные от экономически развитых центров площадки (до 500 км от Москвы, Санкт-Петербурга и региональных экономических центров). Такая градация связана с тем, что успех индустриальной площадки в значительной степени определяет локация, и это одна из особенностей методики данного рейтинга АЦ «Эксперт».
Лидером субрейтинга по уровню клиентоориентированности менеджмента индустриальных парков и особых экономических зон Урала и Западной Сибири по итогам 2022 года является «ММК-Индустриальный парк», на втором месте — химический парк «Тагил», замыкает тройку лидеров ИП «Металлургический» из Удмуртии. Уровень их клиентоориентированности оценивается как «высокий».
В России исторически по совокупной площади индустриальных парков лидировали Центральный и Приволжский федеральные округа. И это объективный фактор, связанный с длительным периодом ориентации российской экономики на Запад. Именно поэтому деловая активность изначально и концентрировалась в этих двух округах.
А затем начал работать эффект мультипликатора, когда подготовленная территория, с понятными условиями и подтвержденной успешной практикой привлекает еще больше инвесторов. Представители индустрии профессиональной недвижимости давно говорили о том, что для ликвидации региональных диспропорций крайне важно стимулировать создание организованных площадок по всей территории России. «Это будет способствовать созданию локальных точек притяжения инвестиций и трудовых ресурсов и постепенному перераспределению акцентов социально-экономического развития», — считают в Ассоциации индустриальных парков.
И процесс, судя по всему, пошел. Уральский регион в последнее время стремительно наращивает количество площадок. Сегодня, по данным Ассоциации индустриальных парков, Уральский федеральный округ является третьим по совокупному объему помещений в парках и ОЭЗ страны. Наибольшее количество площадок, сертифицированных АИП, — в Челябинской области (десять), в Свердловской, Курганской областях и ХМАО — по девять ИП, в Тюменской и Оренбургской областях — по три, на Ямале — один ИП. На территории Урала и Западной Сибири, которая входит в контур журнала «Эксперт-Урал», лидером по количеству площадок является Башкирия: здесь функционируют 12 индустриальных парков, в Удмуртии — шесть площадок, в Пермском крае — три.
Парки уходят в развитие
Геополитический кризис и санкции не прошли мимо рынка профессиональной индустриальной недвижимости. Однако, судя по опросу участников исследования, этот эффект был неоднозначным.
Пережив первый шок, резиденты парков и управляющие компании начали искать возможности для развития.
«С российского рынка ушли европейские поставщики и производители, и это дало возможность отечественным компаниям занять те или иные ниши. Кроме того, помогло размещение госзаказов со стороны государства у отечественных производителей», — выделяет факторы роста отрасли директор «ММК-Индустриальный парк» Владимир Дрёмов.
Спрос на производственные площади стимулирует парки и ОЭЗ продолжать развитие инфраструктуры
Новые ниши компании постепенно нашли. Об этом говорит результат деятельности резидентов «ММК-Индустриальный парк» в 2022 году.
— Объем отгруженной продукции резидентов вырос в прошлом году на 38% и составил более 5,1 млрд рублей. Сумма инвестиций компаний на площадке за тот же период взлетела в 2,5 раза, достигнув 667 млн рублей», — рассказывает Владимир Дрёмов.
Позитивные результаты продемонстрировали и молодые площадки. ОЭЗ «Оренбуржье» относится как раз к тому типу площадок, которые внесли вклад в динамику количественного роста сектора профессиональной индустриальной недвижимости Урала. ОЭЗ «Оренбуржье» создана в 2021 году. И этой площадке тоже удалось выдержать удары кризиса: «В первый год в сложной экономической ситуации мы смогли привлечь пять крупных компаний, которые в перспективе создадут порядка тысячи рабочих мест и вложат более 15 млрд рублей в развитие своих производств. А уже в этом году статус резидента получил распределительный центр OZON. Это позволит торговать товарами, произведенными оренбургскими предпринимателями, по всей России. Объем инвестиций этого резидента составит 4,4 млрд рублей, инвестор создаст более трех тысяч рабочих мест», — рассказывает генеральный директор ОЭЗ «Оренбуржье» Антон Ефимов.
Как показал опрос управляющих компаний, снижения спроса на производственные площади не произошло, а в некоторых случаях он даже вырос. И это стимулирует парки и ОЭЗ продолжать развитие инфраструктуры.
По словам Владимира Дрёмова, в прошлом году «ММК-Индустриальный парк» провел большую работу по замене подъездных железнодорожных путей протяженностью 560 метров: «Это позволило установить систему, которая в динамике измеряет вес вагонов. Это очень удобно для резидентов. В этом году на территории парка будет установлен железнодорожный терминал, оснащенный системой видеораспознавания грузов. Таким образом будет автоматически формироваться железнодорожная накладная».
«ММК-Индустриальный парк» продолжает также и развитие сервисов: «В 2022 году открыта автостоянка на 120 машиномест, оборудованная системой освещения и видеонаблюдения, автоматическим шлагбаумом», — добавляет Владимир Дрёмов.
Однако в текущих условиях запрос на сервисы часто выходит за рамки только инфраструктуры. Компаниям нужна помощь в решении сложных вопросов ведения бизнеса. Антон Ефимов уже видит этот запрос: «Наши резиденты все чаще обращаются к нам за помощью в изучении альтернативных рынков и диверсификации своих цепочек поставок, чтобы свести к минимуму сбои, вызванные санкциями. Поэтому мы расширили услуги по анализу рынка, чтобы выявлять новые возможности и поддерживать наших резидентов».
По мнению Антона Ефимова, сейчас вся поддержка должна быть направлена на запуск новых процессов в промышленности, которые приведут к модернизации производств и реализации новых инвестиционных проектов. Площадки, которые смогут ответить на этот вызов, закрепят свои конкурентные преимущества.
