С 1 июня Банк России увеличил коэффициент риска по жилищным кредитам, ранее регулятор ввел ограничительные меры выдачи «ипотеки от застройщиков».
По мнению ЦБ, экстремально низкие ставки кредита достигаются за счет завышения цены приобретаемой квартиры на 20 — 30%. И эти регулярные новации идут на фоне ослабления курса рубля и повышения ключевой ставки. Как все эти факторы отражаются на текущем состоянии рынка? Эти вопросы стали предметом дискуссии круглого стола «Рынок жилой недвижимости: парадоксы и вызовы 2023 года», организованного журналом «Эксперт-Урал».
Фундамент для оптимизма
По итогам июля 2023 года объем текущего строительства многоквартирного жилья в России вырос до 101,9 млн кв. метров.
Из них по договорам долевого участия (ДДУ) строится 100,8 млн «квадратов», это на 5% выше июля прошлого года и на 10,5% превышает уровень апреля 2020 года, когда была запущена льготная ипотека.
То есть девелоперы продолжают наращивать объемы строительства. Чаще всего и аналитики, и профильные ведомства этот оптимизм застройщиков обосновывают наличием стабильного спроса за счет действия льготных программ кредитования. Руководитель аналитического центра Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, однако, видит за этим другие факторы: «Нам кажется, что во многом рост связан с проектным финансированием. Этот механизм кардинально изменил чувствительность к риску со стороны девелоперов. Раньше компания еще десять раз бы подумала, сможет ли она продать то, что построит. Сейчас этот вопрос снят, надо лишь с банком согласовать условия работы на текущем рынке. Большинству это удается: мы видим, что банки, скорее, даже более оптимистичны, чем девелоперы».
Кроме того, по мнению Михаила Хорькова, сказывается фактор инерции: «Земельные участки под проекты, которые сейчас выходят, были приобретены несколько лет назад, а раз они есть, застройщики не отказываются от реализации проектов».
В целом на рынке Екатеринбурга в стадии строительства сейчас находятся более 4 млн кв. метров жилья, за последние два года предложение выросло на 85%, а только за первую половину 2023 года — на 20%.
Сегодня часто говорят о возможности затоваривания рынка, это означает, что квартир должно строиться больше, чем продаваться. Однако расчеты Михаила Хорькова показывают, что оснований для такого сценария сейчас нет:
«В объеме предложения на рынке Екатеринбурга лишь 5% приходится на квартиры в построенных домах».
А вот на структуру вторичного рынка динамичное развитие жилищного строительства оказывает влияние, считает Михаил Хорьков: «Продолжается очень быстрый процесс роста предложения в домах современной постройки. Сейчас 50% всего вторичного рынка представляют квартиры, построенные после 2001 года, 39% — после 2011 года и 12% — после 2021 года. Но этот тренд пока не оказывает влияния на сегмент новостроек, потому что квартир на вторичном рынке достаточно мало и заметной конкуренции не складывается».
Весь этот год в центре внимания аналитиков и профильных правительственных ведомств находятся тренд роста цен на новостройки и смещение активности с первичного на вторичный рынок.
Разница между ценами действительно есть, СМИ часто оперируют цифрой 40%, но в реальности диапазон существенно меньше, если делать сопоставимый анализ: «По нашим расчетам, разрыв в средних показателях по Екатеринбургу составляет 20%, но это не значит, что у
покупателя есть равнозначный выбор между жильем на вторичном и первичном рынках с таким диапазоном. Несмотря на то что вторичный рынок «молодеет», структура предложения на нем все равно существенно проще, чем в сегменте новостроек. Мы делали сравнения на примере одного района, и реальная разница получается не больше 5 — 10%», — аргументирует Михаил Хорьков.
Эксперт не разделяет общее мнение о том, что происходит перераспределение спроса в пользу вторичного рынка: «Этот сегмент не в состоянии удовлетворить тот запрос, который есть у покупателей».
Нетипичное лето — 2023
Об этом говорит также динамика продаж жилья в новостройках Екатеринбурга. По оценке Михаила Хорькова, количество ДДУ (договоров долевого участия) за последние несколько месяцев превышает 2 тыс. сделок в месяц: «Этот уровень существенно выше прошлого года, при этом в самом успешном 2021 году застройщики продавали примерно такой же объем. Безусловно, темпы реализации отдельных проектов и компаний разные, а иногда контрастные».
При этом у Михаила Хорькова есть своя версия увеличения разницы цен между вторичным и первичным рынком, помимо влияния ипотечных стимулов: «В конце прошлого года девелоперы активно использовали предоставление прямых скидок как инструмент продаж, в то время как на вторичном рынке был повышенный торг. Сейчас на фоне достаточно стабильного спроса девелоперы не применяют скидки для стимулирования продаж, а торг на вторичном рынке вернулся к разумным размерам, в среднем это около 5%, в отдельных случаях иногда это чуть больше».
Рост продаж в новостройках, по мнению Михаила Хорькова, во многом идет за счет наращивания ассортимента: «Больше квартир на рынке, больше поводов у людей задуматься о приобретении нового жилья, соответственно, больше сделок».
Правда, помесячная динамика разная, рынок сильно просел в январе, но при этом быстро восстановился в феврале и марте, а в летние месяцы наблюдается небывалая активность. О том, что нынешний летний сезон крайне нетипичный, говорят все застройщики.
Безусловно, главным фактором остается ипотека.
«Июль в нашей компании стал рекордным. Мы связываем это с ростом доступности ипотеки. Раньше с привлечением кредита мы продавали порядка 40 — 45% объектов, сейчас эта доля близка к 100%. Несмотря на то что у большинства людей есть накопления, они активно пользуются льготными программами, — сообщили в компании «BAZA Development».
— В этом году на второй план ушло такое понятие, как сезонность. И летний период этого года показал себя лучше, чем аналогичный период прошлого, — подтверждает тренд руководитель отдела продаж и маркетинга специализированного застройщика «УГМК-Шерегеш» Алина Абакумова. — Мы связываем это с доступностью ипотеки, ее можно получить по разным программам, в том числе для семей с детьми, ИT-специалистов, работает государственная поддержка. Покупатели объектов комфорт-класса чаще используют ипотеку, доля этих сделок составляет 89%. По проектам бизнес-класса на ипотеку приходится 50%, здесь мы чаще применяем механизм предоставления рассрочки от «УГМК-Застройщик».
Коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость-Урал» Артем Минаев связывает всплеск активности с девальвацией рубля: «Наблюдая за обесценением национальной валюты, одни покупатели хотят быстрее решить жилищный вопрос, другие стремятся вложить накопления в ликвидный актив».
Кроме того, по его мнению, спрос подстегивают регулярные анонсы в СМИ об окончании программы господдержки.
Не последнюю роль играет и объем предложения: «За первое полугодие наша компания, например, вывела в продажу несколько объектов в рамках действующих жилых комплексов. И, конечно, работает ипотечный стимул, в наших сделках доля ипотеки достигает 85% — 90%. Все это в комплексе, мне кажется, подталкивает клиентов этим летом быстрее принимать решение о покупке».
По мнению заместителя директора по маркетингу АН «АТОМ» (Атомстройкомплекс) Станислава Оханова, на рынок серьезное влияние оказывают еще и инфляционные ожидания: «Это заставляет покупателей быстрее принимать решения.
В статистике этого пока не видно, но в нашей компании в июле заметно выросло количество бронирований, это указывает на увеличение инвестиционного спроса. Сейчас это, конечно, дает рост продаж, но в долгосрочной перспективе усиление инфляции скажется негативно на рынке недвижимости, особенно в массовом сегменте. Если стоимость жизни растет, у домохозяйств остается меньше ресурсов для обслуживания ипотечного кредита».
Руководитель аналитического отдела девелоперской компании «Первостроитель» Марина Красноярова соглашается с тем, что продажи зависят от настроений покупателей: «Для рынка жилищного строительства характерна сезонность: май, июль — это месяцы, когда продажи обычно снижаются. В этом году в нашей компании лето было крайне активным. Это говорит о том, что спрос формируют настроения, а их в свою очередь определяет новостной фон, это сообщения об изменении ключевой ставки, росте инфляции. То есть сейчас есть волны, которые стимулируют спрос. Это значит, что, если не будет ветра, стоит готовиться к отливу».
Продуктовая эволюция
Так что, как видно, ипотека продолжает оказывать существенное влияние на рынок жилищного строительства. Правда, как отмечают представители банковского сектора, структура ипотечных драйверов меняется.
По словам руководителя розничных продаж Банка ДОМ.РФ в Екатеринбурге Ирины Мардановой, раньше основной объем сделок приходился на программу господдержки: «Сейчас же растет доля «Семейной ипотеки», в последние месяцы также набирают обороты «ИТ-ипотека» и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)».
Надо сказать, что в целом по стране доля индивидуального строительства растет внушительными темпами. В ответ на это Минстрой России разработал проект закона, который позволяет использовать счета эскроу при строительстве индивидуальных домов в рамках договора строительного подряда вне коттеджных комплексов. По мнению Ирины Мардановой, использование счетов такого типа увеличит проникновение ипотеки в сегменте ИЖС и, соответственно, объем строительства.
В целом же за этот год на рынке ипотеки произошло много продуктовых новаций.
Управляющий директор по розничному бизнесу Урало-Сибирского макрорегиона банка Уралсиб Наталья Брусницына причины развития продукта объясняет так: «На рынок вышел реальный покупатель, который приобретает жилье не как вложение капитала, а для улучшения жилищных условий. Мы заметили, что этот реальный покупатель предъявляет спрос уже не на студии, а на двухкомнатные квартиры. В рамках основной льготной программы такой запрос удовлетворить сложно из-за растущих цен на новостройки, а лимит кредитования ограничен и составляет 6 млн рублей».
Поэтому банки ищут разные решения, чтобы удовлетворить этот запрос. Банк Уралсиб, в частности, в этом году разработал две специальные программы.
— Первая предполагает отсрочку выплаты первоначального взноса, в этом случае можно продать имеющееся жилье, въехать в новостройку и потом выплатить банку первоначальный взнос. Эта программа рассчитана на потребителя, застройщик не получает дополнительных преференций, нет прямой выгоды и у банка, — рассказывает Наталья Брусницына.
В этом году правительство разрешило банкам сочетать льготную ипотеку на новостройки с рыночной. Таким образом, максимальная сумма кредита для регионов вырастет до 15 млн рублей. Банк Уралсиб, по словам Натальи Брусницыной, воспользовался возможностью, разработав продукт «СверхЛимит»: «Клиент берет кредит на сумму до 6 млн рублей по льготной ставке, а недостающую сумму кредита получает по рыночной ставке. Это позволяет приобрести жилье необходимого размера и качества, чтобы улучшить жилищные условия и снизить расходы на обслуживание кредита».
В летний сезон 2023 года спрос на новостройки подогревают ослабление рубля и инфляционные ожидания
На увеличение суммы кредита направили продуктовые новации и в Альфа-Банке.
— Мы проанализировали весь рынок и запустили программы с максимальными лимитами кредитования. Так, предельная сумма по «ИТ-ипотеке» сейчас составляет 30 млн рублей, — рассказывает руководитель Центра ипотечного кредитования Альфа-Банка в Екатеринбурге Елена Холопова. — Для нас это важный продукт, поскольку практически 80% ИТ-компаний в России обслуживаются в Альфа-Банке.
Помимо развития продуктовой линейки, динамику продаж, по словам Елены Холоповой, обеспечивает расширение географии: «Мы активно выходим в малые города, мы видим, что там тоже есть спрос на улучшение жилищных условий. В этом году Альфа-Банк открыл офисы в десяти городах Свердловской области, тем более что у нас сильно развиты цифровые технологии и многие процессы в оформлении сделки мы закрываем через диджитал-канал».
Качество как драйвер
Ужесточение нормативных требований со стороны Центробанка все же не прошло мимо рынка, это заставило и банки, и застройщиков пересмотреть стимулы.
При этом к ключевым драйверам все участники дискуссии относят все же качество продукта. У девелоперов, по мнению Марины Краснояровой, нет возможности влиять на внешние факторы: «Но у нас есть продукт, поэтому мы можем увеличивать продажи только через его улучшение».
И в этом вопросе важно опираться на запросы аудитории, а они меняются.
По словам Марины Краснояровой, в ее компании, к примеру, сейчас много сделок проводится с «ИТ-ипотекой»: «По этой программе жилье приобретает молодой покупатель, причем выбирает он чаще всего квартиры класса комфорт плюс. Кроме того, появился покупатель из российских регионов. Это высокооплачиваемые специалисты, которые приезжают из других регионов всей семьей. Эта категория покупателей выбирает готовое жилье с качественной инфраструктурой. Поэтому мы в наших проектах постоянно добавляем новые элементы, в жилых комплексах строим рестораны, фитнес-центры, различные клубы, так что улучшение качества, развитие продукта — это тот стимул, который позволит поддерживать рост вне зависимости от внешних триггеров».
По словам Алины Абакумовой, в «УГМК-Застройщик» все новые проекты также формируются с учетом предпочтений покупателей, а это очень разнообразные запросы: «Будущие резиденты оценивают не только удобство планировок, но и внутреннюю инфраструктуру комплекса, очень большое значение уделяют благоустройству и озеленению территории».
Девелопер прислушивается к мнениям жителей и часто принимает решения именно на этой основе. В качестве иллюстрации Алина Абакумова приводит пример: «В Москве сейчас есть тренд на отказ от детских площадок на придомовой территории новых жилых проектов. В регионах же есть своя специфика и ожидание покупателей. В Екатеринбурге мы видим, что наличие игровых комплексов, спортивных площадок, мест для отдыха на территории двора вплоть для зон для йоги — это обязательные пункты при выборе жилья для молодых семей с детьми.
Поэтому мы стремимся усилить это направление. В новых домах и секциях в холлах первых этажей мы размещаем детские уголки-«плейрумы», где маленькие резиденты могут играть в любую погоду. Следующим шагом в этом направлении видим проектирование уютных террас для семейного отдыха на крышах, чтобы создать максимально комфортную и разнообразную среду для отдыха наших жителей».
Строительный горизонт
Перспективы рынка во второй половине года во многом будут зависеть от кредитно-денежной политики, с этим соглашаются все участники дискуссии.
По мнению Михаила Хорькова, помимо многих факторов, ситуация на рынке определяется еще и разрывом в ставках на жилищный кредит между первичным рынком и вторичным: «В истории был период, когда эта разница была практически незаметна, в 2020 году разрыв вырос примерно до двух процентных пунктов (п.п.), в прошлом году — до 7 п.п. В середине 2023 года дельта постепенно начала возвращаться к разумным цифрам, в мае этот показатель был меньше 4 п.п. Произошло это после того, как Центральный банк начал ограничивать кредитование по экстремально низким ставкам».
По мнению Михаила Хорькова, сокращение разницы между стоимостью кредита на первичном и вторичном рынках должно было бы обострить конкуренцию между сегментами: «Но после увеличения ключевой ставки начали меняться условия по продуктам для покупки жилья на вторичном рынке в сторону повышения. А поскольку условия госпрограмм остаются прежними, у новостроек появляется дополнительный фактор поддержки».
Так что этот год рынок, скорее всего, завершит без существенных провалов, но на вечный рост рассчитывать не стоит, поскольку рынок живет по определенным законам, отмечает Михаил Хорьков: «Рынок недвижимости всегда развивается циклично, и это подтверждает наш анализ динамики текущего строительства с 2004 года. Пик мы наблюдали в 2007 году, затем часть проектов была заморожена, и мы увидели спад, следующий очередной цикл роста продолжался до 2014 года.
К 2020 году мы подходили с довольно зыбким рынком, и по идее тогда должна бы наступить коррекция. Но этого не произошло, потому что была введена программа льготой ипотеки и рынок начал выдавать рекордные результаты. Да, сейчас вводится очень большое количество новых проектов, и мы выходим на совершенно принципиальный уровень по масштабу. Но мы не должны забывать, что все-таки рынок рано или поздно вернется к определенной цикличности, и, хотим мы того или нет, придется пройти через этап оздоровления. Сложно спрогнозировать, когда это случится и что станет катализатором. Возможно, триггером станет отмена льготного кредитования или очередной финансовый или политический кризис».
