История рынка жилья последних пяти лет — это череда шоков. Реформы системы долевого строительства, потрясения времен пандемии и СВО — практически каждые полгода условия игры кардинально меняются. Вот и очередной удар: 15 августа Центробанк резко поднял ключевую ставку, с 8,5 до 12% годовых. Понятно, что вслед за ростом ставки значительно подорожает и ипотека. Это в очередной раз изменит расклад сил на рынке, создавая новую конфигурацию возможностей и рисков для всех участников.
Заградительная ставка ипотеки
Не прошло и двух дней после решения Центробанка об увеличении ключевой ставки, как крупнейшие банки страны — Сбербанк и ВТБ — синхронно объявили о повышении ипотечных ставок с 20 августа. Пока на два процентных пункта. Раньше стоимость ипотечного кредита на вторичном рынке в Сбербанке начиналась с 11,7%, на новостройки — с 11,4%. «По заявкам, поступившим в банк до 20 августа включительно, одобренные условия, в том числе процентная ставка, будут действовать до 18 сентября», — говорится в сообщении пресс-службы ВТБ. Вслед за флагманами в ближайшие дни свои ипотечные программы пересмотрят и другие российские банки.
Впрочем, для рынка новостроек рост ставок некритичен, поскольку здесь имеется целый букет субсидируемых государством ипотечных программ. Их условия останутся неизменными, могут лишь незначительно измениться дисконты, которые предоставляются отдельным группам заемщиков. Так, сегодня в ВТБ ставки по ипотеке с господдержкой начинаются с 7,3%, в «Семейной» ипотеке — с 4,3%, в IT-ипотеке — с 4%, в «Дальневосточной» — с 1,7%. Для первого взноса льготным категориям достаточно 10%.
Зато для вторичного рынка увеличение ключевой ставки и удорожание ипотеки фатально. В середине лета кредит на покупку недвижимости выдавали в среднем под 12% — значит, новые ставки окажутся сначала на уровне 14%, а затем и выше. «При средней ставке в 14 процентов годовых ежемесячный ипотечный платеж за квартиру стоимостью 10 миллионов рублей с первым взносом 20 процентов составит почти 100 тысяч рублей. Средняя зарплата по Москве, согласно данным Росстата, — порядка 100 тысяч рублей. То есть для работающей семейной пары покупка такой квартиры обойдется в половину ежемесячного бюджета», — приводит расчет доступности кредита основатель и владелец группы «Родина» Владимир Щекин. Если же ипотека подорожает еще на два процентных пункта, до 16%, ежемесячный платеж дополнительно увеличится на 12 тыс. рублей. А сумма выплаченных процентов за весь срок кредитования вырастет на 2,7 млн рублей — до 15,8 млн.
«После текущего решения ЦБ рынок ипотеки будет двигаться к средним ставкам около 14 процентов годовых. Так дорого кредит на жилье в последний раз стоил в 2015 году, а до этого — в самые ажиотажные нулевые и на пике восстановительного роста в 2012–2013 годах. Но сейчас ситуация качественно изменилась, — считает Владимир Щекин. — Доходы населения сокращаются, девальвация рубля наносит удар в первую очередь по среднему классу. Цены на недвижимость между тем за последние три года выросли на 40–60 процентов. Повышение ставок может существенно охладить рынок».
«Рост ключевой ставки до 12 процентов приведет в ближайшей перспективе к перетоку клиентов со вторичного рынка на первичный, где действуют льготные госпрограммы, условия которых напрямую не зависят от решений Центробанка. Старый фонд потеряет не менее 20 процентов потенциальных покупателей. Собственники, рассчитывающие на срочную продажу жилья, будут вынуждены существенно снижать цену», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Более радикальной точки зрения придерживается руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко: «Уровень ставки в 12 процентов для покупателя уже психологически запретительный». Если ипотека дороже, то о покупке жилья в кредит задумываются только те люди, которым очень нужно расширение площади и при этом их реальные доходы выше среднерыночных или на их голову свалилось наследство. Репченко уверен, что, если ситуация в экономике не претерпит существенных изменений, спрос на вторичку значительно упадет, а стоимость такой недвижимости может снизиться на 10–15%.
Однако, прежде чем спрос сократится, рынок может пережить краткий всплеск ажиотажа. Многие покупатели попытаются вскочить в последний вагон: одни постараются получить одобрение ипотеки на прежних условиях, другие — найти подходящую квартиру и оформить сделку, если согласие банка у них уже на руках. В некоторых риелторских агентствах и девелоперских компаниях телефоны сейчас звонят не переставая — и такая ситуация продлится, скорее всего, несколько недель.
Субсидированная ипотека как драйвер рынка
Удорожание ипотеки приходится на весьма интересный этап развития рынка. После ценового ралли 2020–2021 годов, когда жилье подорожало почти в полтора раза, последовала годовая стагнация. Количество сделок не росло, номинальные цены снижались в среднем не более чем на 7%, но отдельные региональные застройщики давали скидки до 25%. Однако с мая столичный рынок неожиданно начал резко набирать активность. По данным портала Dataflat.ru, продажи застройщиков Москвы, Новой Москвы и Московской области повысились к прошлому году в июне на 35–40%, а в июле — на 30–55%.
Оживление спроса было вызвано комплексом причин. Покупатели адаптировались к нынешнему уровню цен и перестали ждать их существенного снижения. Девальвация рубля, мятеж Пригожина и прочие стрессовые факторы повысили степень тревожности в обществе, а это традиционно стимулирует интерес к покупке недвижимости. Согласно опросу НАФИ, жилье воспринимается россиянами как лучший защитный актив, намного превосходящий золото, акции, депозиты и наличные. Интересно и изменение портрета покупателя. Инвесторы, приобретающие квартиры для перепродажи, практически исчезли с рынка. Люди сейчас или покупают жилье для себя, или хотят инвестировать «в бетон», чтобы спасти сбережения. Драйвером вложений в недвижимость выступило и ослабление национальной валюты. Часть покупателей смогли выгодно продать доллары по 100 рублей и инвестировать вырученные средства в жилье; ряд держателей рублевых сбережений испугались дальнейших скачков курса и инфляции и решили купить квартиру «пока не поздно».
На этом фоне рост показал и ипотечный рынок. Так, в июле Сбербанк зафиксировал очередной рекорд: 115,4 тыс. жилищных кредитов на 390,5 млрд рублей. Количество выданных за семь месяцев ипотечных займов в Москве также достигло максимума за всю историю рынка — 78 тыс. За январь‒июль 2023 года Сбербанк оформил 673 тыс. кредитов на покупку недвижимости на 2,2 трлн рублей — это на 86% больше, чем за аналогичный период 2022 года.
На вторичном рынке столицы Росреестр в июле также зафиксировал рекордное число сделок — примерно 15 тыс. В середине лета такого количества покупок на вторичке никогда не было. Однако подорожание ипотеки уже разворачивает этот тренд. Теперь покупатель вернется на рынок вторичного жилья в двух случаях: если снизятся ставки или если государство распространит программы субсидирования ипотеки не только на новостройки.
Кому это выгодно
Рассмотрим позиции участников рынка в новых условиях. Из-за высокой ипотечной ставки покупатели недвижимости оказываются практически отрезанными от целого сегмента — вторичного жилья. Только в двух странах мира — России и ОАЭ (Дубай) — сейчас наблюдается парадоксальная ситуация, когда готовые квартиры стоят значительно дешевле строящихся. Этот парадоксальный разрыв будет увеличиваться из-за разницы в стоимости ипотеки для вторичного рынка и новостроек. Инвесторам, купившим квартиру во время подъема рынка, нужно будет предлагать серьезные скидки, чтобы продать ее на вторичке.
Банкам, в свою очередь, придется смириться, что обороты в сегменте ипотечного кредитования упадут, так как вторичный рынок схлопнется. Пока банки выглядят наименее пострадавшими от решения ЦБ, однако им придется столкнуться с резко выросшими рисками в системе, связанными с аномальным ростом цен в 2020–2021 годах.
На первый взгляд кажется, что бенефициарами повышения ставок станут девелоперы: зонтик субсидированных государством программ прикрывает их от шока удорожания ипотеки. Спрос на новостройки может даже увеличиться, поскольку конкурент — вторичный рынок — оказывается вне игры. Однако есть несколько факторов, которые способны свести все преимущества ситуации на нет. Так, новая ключевая ставка ЦБ спровоцирует поднятие ставок по депозитам, и часть потенциальных покупателей, как и в 2015 и 2020 годах, предпочтут просто положить деньги на банковский счет. Многие люди, заинтересованные в покупке жилья, не смогут выйти на рынок новостроек, поскольку не сумеют продать свои квартиры на вторичном рынке: альтернативные сделки будут разорваны.
Может пострадать спрос на новостройки в Москве. Средняя стоимость квартиры в новом доме, по данным «Авито Недвижимость», уже превышает 13,6 млн рублей, а лимиты по льготной и семейной ипотеке в столичном регионе составляют 12 млн. По информации «БЕСТ-Новострой», средневзвешенная стоимость квадратного метра новостроек даже в комфорт-классе перевалила за 300 тыс. Словом, размера льготного займа покупателям хватает только на студию либо однокомнатную квартиру комфорт-класса или же маленькую студию бизнес-класса. В прошлом году правительство разрешило выдавать комбинированную ипотеку, соединяя кредит по льготной госпрограмме с коммерческой ипотекой. Однако из-за резкого удорожания последней эта схема вряд ли станет очень популярной.
Рынок новостроек уже три года находится под допингом субсидированной ипотеки. Сейчас Центробанк намерен остудить спрос: регулятор обеспокоен и ростом цен на недвижимость, и снижением стандартов выдачи ипотеки, и ухудшением качества заемщиков. По данным ЦБ, в этом году уже более 40% заемщиков имеют показатель долговой нагрузки (ПДН) более 80%, то есть они отдают на обслуживание кредитов более 80% ежемесячного дохода. С 1 октября регулятор резко ужесточает правила выдачи ипотечных кредитов с первоначальными взносами 10–20% годовых. Центробанк в три‒девять раз увеличивает надбавки к коэффициентам риска, что означает повышение капитала у банков для выдачи займов. Необходимость формировать крупные резервы сократит количество кредитов с небольшим первоначальным взносом для людей с высоким ПДН.
Многое зависит и от дальнейшей судьбы субсидированной ипотеки. На сегодняшний день программ с базовыми ставками 3–8% уже пять: «Семейная», «Льготная», «Дальневосточная» «IT-ипотека» и «Сельская». На их субсидирование на 2023 год выделены следующие лимиты: по «Льготной» ипотеке — 83,6 млрд рублей, по «Семейной» — 41,3 млрд, по «IT-ипотеке» — 5,7 млрд. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, скорее всего, эти лимиты будут вычерпаны досрочно и Минфину придется выделять дополнительные средства. Тем более что после увеличения ключевой ставки ЦБ на 3,5% соответственно вырастет и субсидированный государством процент. Срок действия льготных программ истекает в середине следующего года, но на прошлой неделе президент РФ Владимир Путин пообещал, что они будут продолжены. Это, конечно, поддержит спрос на жилье.
