«Как ассоциация, мы готовы содействовать диалогу, решать логистические проблемы и поддерживать беспрепятственную реинтеграцию на рынке. Если ваши компании рассматривают возможность возобновления работы в российском секторе розничной торговли, мы приглашаем вас обсудить потенциальные возможности, включая индивидуальные условия аренды, предпочтения по местоположению и стратегии, учитывающие специфику рынка», — заявили в Союзе. Готовность помочь возвращению была продемонстрирована и ценными советами от СТЦ по преодолению антироссийских санкций — например, осуществлять поставки через партнерские компании в ОАЭ.

Мгновенная и по-детски наивная реакция индустрии торговых центров на возможное снятие барьеров в торговле свидетельствует о катастрофическом кризисе этого бизнеса, который невозможно преодолеть текущими мерами. А понятный и действенный в прошлом метод — привлечение трафикообразующих арендаторов, имеющих большую ценность в глазах потребителей, — видится избавлением от всех бед.

Однако за последние годы ситуация в экономике и розничной торговле поменялась радикально. И кратковременный приток покупателей вряд ли разрешит накопившиеся проблемы торговых центров.

Вакантность на низком уровне

«Ситуация в торговых центрах с начала этого года динамически ухудшается: падает трафик — в связи со снижением общей покупательской активности, наступлением онлайн-торговли, сберегательными настроениями покупателей и прочими факторами. Обороты розничных компаний снижаются, на их бизнес сильно повлияло введение НДС, кадровые проблемы — большинство магазинов в торговых центрах не укомплектованы персоналом. Общая выручка торговых центров за прошлый год хоть и выросла, но незначительно, как правило, рост компенсировался ростом рекреационных затрат», — говорит Александр Перемятов, вице-президент Союза торговых центров.

Но главная проблема торговых центров — их высокая закредитованность. Многие из них, построенные еще до 2020 года, до сих пор не окупились и не расплатились по инвестиционным кредитам. Сначала этому помешали ковид и полная остановка работы центров во время пандемии, а после начала СВО — снижение потребительской активности, уход международных брендов, увеличение доли вакантных площадей до 15‒20%, а также рост кредитной ставки, уровень которой сегодня и вовсе не позволяет обслуживать долг. Именно поэтому все большее количество торговых центров переходит в собственность банков. Например, в прошлом году к Газпромбанку и Сбербанку перешли торговые активы девелоперской компании «Тэн» (сеть торговых центров «Город»), в управление Газпромбанку после ухода с российского рынка шведской IKEA перешла в управление сеть торговых центров «Мега». По словам Александра Перемятова, в этом году торговых центров в собственности банков станет еще больше.

После того как в 2022‒2023 годах международные бренды стали уходить с российского рынка, в торговых центрах освободилось большое количество площадей, причем в топовой локации. Владельцы ТЦ начали судорожно привлекать новых арендаторов: один за другим стали открываться магазины и магазинчики неизвестных ранее брендов, а большие площади ушедших иностранных компаний старались занять крупные российские сети. «В 2022 году ставки аренды на торговые площади в Москве варьировались от 15 до 180 тысяч рублей за квадратный метр в год для торговых галерей и от 6 до 50 тысяч рублей для якорных арендаторов. В 2023 году мы наблюдали тенденцию к снижению арендных ставок, особенно в малоформатных ТЦ. Спрос на торговые площади оставался низким из-за неопределенности на рынке. Владельцы торговых центров начали предлагать более гибкие условия аренды, включая возможность оплаты по проценту от выручки, что поспособствовало увеличению интереса со стороны российских ретейлеров. В 2024 году рост запрашиваемых ставок аренды фиксировался на уровне двух‒четырех процентов по сравнению с предыдущими периодами. Ставки в высококлассных и популярных торговых центрах достигли верхних границ диапазона — до 180 тысяч рублей за квадратный метр. Однако в целом арендные ставки оставались ниже показателей допандемийного времени», — говорит Евгения Хакбердиева, региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group.

В настоящее время показатель вакантности площадей в торговых центрах снизился до минимального уровня — 6,5%. Большую часть свободных площадей заняли российские компании. Кроме того, на российский рынок хлынул поток новых иностранных арендаторов из дружественных стран, в основном из Китая и Турции. По итогам девяти месяцев прошлого года, по данным NF Group, на рынок вышли 20 международных операторов, выход еще 23 международных ретейлеров ожидается с четвертого квартала 2024 года по конец 2025-го. Турецкая розница — бесспорный лидер среди заявляющих о развитии в России.

Заграница нам поможет?

Казалось бы, все не так плохо. Площади торговых центров заполнены арендаторами, арендная ставка выросла, российские торговые компании и производители потребительских товаров бурно развиваются. Зачем зазывать иностранных мейджоров? Похоже, сложившаяся матрица арендаторов не обеспечивает торговым центрам потока ликвидности, достаточного, чтобы они могли зарабатывать и расплачиваться по дорогим кредитам. «В 2024 году пошел аккуратный тренд на восстановление привлекательности торговых объектов, вакансия свободных площадей сократилась до минимума за последние три года. Но начало 2025-го показывает, что тренд был кратковременным и ситуация разворачивается по пессимистическому сценарию. Мой личный прогноз: вакансия опять может достигнуть 15‒20 процентов», — говорит Александр Перемятов.

Отметим, что исторически ситуация с привлечением международных брендов в российские торговые центры складывалась, скажем так, своеобразно. Торговые центры не зарабатывали на арендных платежах от международных компаний. Наоборот, международные розничные сети размещались на самых лучших площадях зачастую бесплатно — и это всегда было предметом недовольства российских компаний. Потенциальное наличие в торговых центрах крупных международных сетей позволяло девелоперам получить позитивное заключение от международных аудиторских компаний по будущим денежным потокам и финансирование от банков. Банки при рассмотрении проектов отдавали предпочтение тем, где было больше подписанных соглашений об аренде с международными брендами. В итоге большие западные компании обеспечивали поток покупателей, выступая якорными арендаторами, а расплачивались за это с торговыми центрами другие, в основном российские компании, которые вынуждены были платить более высокую арендную ставку.

«Возобновление работы иностранных ретейлеров может привести к росту арендных ставок, особенно в наиболее крупных и качественных торговых центрах. Владельцы ТЦ будут стремиться к максимизации прибыли, предлагая международным компаниям более выгодные условия, чем текущим арендаторам. Это может создать дополнительное давление на российский бизнес и потребовать от него большей гибкости и адаптации к изменяющимся условиям», — говорит Евгения Хакбердиева. Это как раз о том, что при возвращении иностранных брендов им, скорее всего, будут предоставлены льготные условия аренды, а для российских компаний ставки повысятся.

Не исключено, что с возвращением крупных иностранных компаний-операторов торговые центры захотят упрочить свои позиции в переговорах с банками о реструктуризации долгов или получении новых кредитов.

Торговые центры рассчитывают, что схема привлечения западных арендаторов сработает еще раз и их доходы за счет оживления трафика вырастут.

Однако трафик в торговых центрах снизился не только и не столько потому, что международные бренды ушли. За последние годы поменялась модель потребительского поведения. Современному покупателю незачем идти в торговый центр. Онлайн-торговля в состоянии обеспечить практически любой спрос — вплоть до мебели и автомобилей. Ставка на эмоциональное восприятие товара, желание окунуться в атмосферу бренда, тактильные ощущения от продукта и т. д. — в последнее время это работает все меньше. Сегодня потребители явно предпочитают больше сберегать, чем тратить. Особенно это касается таких товаров, как одежда, обувь, парфюмерия, ювелирные украшения. К тому же к этому их подталкивают привлекательные ставки по депозитам в банках и общий рост цен на все. И вряд ли иностранные бренды смогут развернуть эту тенденцию.

Контролируемый взлет

Российские компании и розничные сети действительно пока не могут обеспечить такого притока покупателей, как известные международные бренды. Российская фешен-индустрия за прошедшие два года не успела толком сформироваться. По пальцам одной руки можно пересчитать российские магазины, ради которых покупатель поедет в торговый центр. Более того, интенсивный рост этих российских компаний в настоящее время останавливается — по фундаментальным причинам: отсутствие развитой индустрии легпрома в стране, высокая кредитная ставка, проблемы с логистикой и платежами за поставки из-за рубежа, дефицит персонала, налоговая нагрузка. А из-за теплой зимы на большей части территории страны сезон осень — зима для фешен-компаний оказался провальным: у всех брендов большие остатки, а значит, денег на закупку следующих коллекций, с учетом дорогих кредитных ресурсов, совсем немного.

Начиная с этого года компании будут заняты повышением эффективности бизнеса, оптимизацией ассортимента, сокращением издержек, закрытием неэффективных магазинов. Большие усилия будут брошены на брендинг — формирование ДНК брендов, повышение лояльности аудитории, индивидуальное продвижение продукта. И эта кропотливая работа не принесет быстрой денежной отдачи. Видимо, это прекрасно понимают и владельцы торговых центров.

Возвращение международных одежных сетей на российский рынок еще больше придавит бизнес российских компаний. В меньшей степени это коснется компаний и брендов, которые развиваются в среднем и премиальном сегменте, таких как 12 storeez, Ushatava, «Брусника», «Эконика», отчасти Lime и другие, которые смогли сформировать понятный бренд и имеют лояльную аудиторию. Сложнее будет крупным российским розничным операторам, которые хоть и стремятся зацепить средний и премиальный сегмент, но продолжают работать на массового потребителя: GJ, Mellon Fashion Group (бренды Sela, Zarina, Befree и др.), FinnFlare и др. Эти компании, так же как и международные бренды, работают в индустриальном масштабе, отшивают свои коллекции на азиатских и турецких фабриках. Именно они первыми начали активный захват рынка после ухода иностранцев: стали увеличивать число магазинов, занимать освободившиеся площади, открывать новые флагманские магазины, менять их формат в сторону большей площади и лучшего сервиса. Параллельно происходили изменения и в ассортименте (правда, не всегда они были продуманными и сбалансированными, так как нужно было срочно заполнять новые площади), компании стали разрабатывать более дорогие линейки одежды. Появился даже такой термин — «доступный премиум».

Однако где-то к середине 2024 года задора поубавилось. Компании, наоборот, стали оптимизировать количество магазинов, закрывая неэффективные; отсутствие собственной производственной базы привело к унификации ассортимента — в пользу наиболее ходовых моделей. Начался и пересмотр позиционирования. Например, «Глория Джинс» заявила, что хочет вернуться в свою привычную рыночную нишу с низкими ценами, чтобы не разочаровывать преданных покупателей. А недавно компания объявила о закрытии собственных производств в Ростовской области по причине их убыточности и нехватки кадров и переводе заказов на пошив коллекций в Китай. Все компании стали заявлять о желании увеличивать продажи в онлайн-каналах, о сокращении инвестиций в новые магазины и в производство, об оптимизации ассортимента в пользу наиболее востребованных позиций. Похоже, бурный взлет поставлен на паузу.

Понятно, что в этой ситуации торговые центры не ожидают увеличения денежных потоков от арендаторов. «Несмотря на то что сейчас во многих местах произошло замещение на другие бренды, в том числе Mellon Fashion (Zarina, Befree), Gloria Jeans, Lime, не все они работают успешно — например, мимикрировавший под Uniqlo бренд Just Clothes закрывает точки. Видимо, поэтому больше половины опрошенных СТЦ представителей торговых центров ожидают возвращения и готовы предоставить площадки для размещения магазинов брендов», — сказал вице-президент СТЦ Павел Люлин.

«Ничего такого подлого в том, что торговые центры зазывают “Зару”, нет. Они спасаются. При том что торговые площади заполнены, вакантных площадей мало, арендаторы, видимо, не генерят таких денег, которые позволяли бы им успешно существовать. Либо торговые центры смотрят на шаг вперед: трафик падает, выручка падает, а во многих торговых центрах к трафику привязаны договоры аренды. Следующее событие — закрытие магазинов, уход арендаторов. Надо что-то делать, спасать трафик. Они про трафик в первую очередь думают», — комментирует ситуацию генеральный директор обувной компании «Ральф Рингер» Андрей Бережной.

Нужна смена концепций

Торговые центры не обременены какими-либо идейными обязательствами перед российскими компаниями. Им все равно, кто будет сидеть на их площадях, лишь бы была выручка. Но нужно ли тогда отказаться от идеи импортозамещения в отрасли, пренебречь всеми усилиями, которые были предприняты российскими компаниями? Безусловно, нет. Международные бренды могут вернуться, например, со стопроцентной пошлиной на ввоз продукта — и это будет справедливо, особенно если им будет предоставлена возможность платить минимальную арендую ставку или вовсе ее не платить. Российские бренды и компании должны пройти этап становления. Кто-то не выживет и уйдет с рынка — но это будет нормальный органический процесс, когда весь бизнес функционирует в равных условиях.

Трафик в торговых цен трах снизился не только и не столько потому, что международные бренды ушли. За последние годы радикально поменялась модель потребительского поведения

Пока экономические власти не подтверждают факт переговоров с западными компаниями. Некоторые депутаты высказались за создание строгих условий возврата западных брендов на российский рынок — например, он должен быть обременен инвестициями в российскую экономику. А вот комментарий пресс-секретаря президента Дмитрия Пескова по этому поводу был весьма мягким: «Мы, честно говоря, не видели каких-то сообщений со ссылкой на сами западные бренды, что они собираются возвращаться в Москву. Таких сообщений мы не видели. Но то, что на конкурентной основе, конечно же, они смогут вернуться, продолжить здесь конкуренцию с российскими производителями, — это совершенно нормальная мировая торговая практика. И такая конкуренция была бы в интересах потребителей»,— сказал г-н Песков во время пресс-колла.

В любом случае до практического рассмотрения этого вопроса пока еще далеко. «Сейчас нет технической возможности для того, чтобы международные бренды у нас открылись. Говорить о возвращении с технической точки зрения можно в перспективе двух лет. Во-первых, все места в торговых центрах заняты. Во-вторых, слишком много вопросов надо решить — со снятием санкций, с платежами, логистикой, условиями их возвращения на российский рынок», — говорит Александр Перемятов.

«Сегодня все бывшие площадки международных брендов уже сданы, и это контракты на семь–десять лет, в исключительных случаях это могут быть досрочные выходы через три–пять лет. Поэтому оперативно бренды смогут вернуться только туда, где появится возможность расстаться с текущими операторами», — говорит Евгения Хакбердиева.

В ожидании иностранных мейджоров российские ТЦ могут окончательно потерять время для уже давно назревшей перестройки бизнеса. Цикл бурного развития торговых центров как пространств для торговли завершился. Мир переходит к другим моделям организации торговых центров в пользу создания общественных пространств, развития услуг и социальной активности. В текущей конфигурации банки вряд ли смогут вернуть свои кредиты. Нужно думать о реструктуризации долгов и редевелопменте торговых центров исходя из новых рыночных запросов. «Необходимо, чтобы кредиторы списали убыток и выставили другую логику арендных ставок и владельцы торговых центров перестали находиться в ситуации бесконечного кредитного давления на них. Чтобы они начали строить объективную, соответствующую нынешним реалиям модель торгового центра», — говорит Андрей Бережной.