Рынок новостроек на пороге новой ипотечной накачки. На прошлой неделе эту тему затронул и президент РФ Владимир Путин: «На рынке недвижимости начинают возникать определенные дисбалансы, происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки. Нужно, конечно, эти риски снижать. Спрос нужно поддержать».
Тема затоваренности рынка неоднозначна. По расчетам аналитического центра «Дом.РФ», объем непроданного жилья в стадии строительства за год в абсолютном выражении вырос на 25%, до 42 млн кв. м. Непроданное жилье рассчитывается как общий объем в стройке за вычетом проданного и не вышедшего в продажу. Всего в России сегодня в стадии строительства находится 98 млн кв. м жилья. Из этого объема продано 29 млн кв. м, еще 27,6 млн кв. м в продажу не поступало. Средняя распроданность по всему портфелю строящихся проектов составляет 28%, и это коррелирует со степенью готовности жилья — около 34%. Аналитики «Дом.РФ» не считают нынешнюю ситуацию критической: «она соответствует нормальной модели проектного финансирования». Но это общая температура по больнице: в отдельных регионах, например в Татарстане, доля непроданного жилья действительно весьма велика.
Гораздо хуже ситуация с текущими продажами: в первом квартале количество сделок у застройщиков упало на 30–40%. В январе и в феврале, по данным Банка России, количество выданных ипотечных кредитов уменьшилось по отношению к прошлому году соответственно на 18 и 25%. Значительное сокращение спроса на новостройки в начале года можно объяснить рядом факторов: от стагнации реальных располагаемых доходов населения до сворачивания ипотечных программ с околонулевыми ставками после их запрета Центробанком.
Одна из ключевых причин — аномально высокие текущие цены на жилье. Они были раскручены во многом государством: для поддержания спроса в 2021 году ввели программы субсидируемой ипотеки. Рынок поддержали, но застройщики использовали ситуацию в свою пользу: резко подняли цены. За три года «квадрат» в спальных районах Санкт-Петербурга подорожал более чем на 100%: со 112 тыс. рублей до 239 тыс. По данным ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра в новостройках за время действия льготной ипотеки выросла на 82%. В результате доступность жилья снизилась, несмотря на удешевление ипотеки. И к 2023 году часть потенциальных покупателей «встала на паузу», ожидая снижения цен.
