Еще три года назад офисный рынок было принято хоронить. В пандемию большая часть сотрудников перешла на удаленку, и эксперты уверяли, что в будущем необходимость в офисах вообще исчезнет. В 2022 году новый шок для рынка: западные арендаторы стали закрывать офисы из-за СВО, и вакантность на офисном рынке сегмента класса A резко повысилась.
Тем удивительнее нынешний значительный рост офисного строительства: предполагается, что за два года его объемы должны удвоиться. По данным компании CORE.XP, количество сделок купли-продажи с офисами за год увеличилось вдвое, а вакантность уменьшилась с 9,4 до 8,2%.
Продать на этапе стройки
Последние девять лет строительство офисов в Москве находилось в стагнации. Достаточно сказать, что в 2018 году было введено в эксплуатацию всего 140 тыс. квадратных метров вместо пиковых 1,6 млн в 2014 году. Сочетание высокой стоимости строительства и дорогих кредитов с ограниченной арендной платой делало офисные здания не очень выгодным бизнесом. Но неожиданно в 2020–2021 годах рынок начал перезапускаться. Появилась новая модель строительства. «Классическая схема предполагала, что девелопер возводит офисный центр, а затем сдает его помещения в аренду. Сейчас делают иначе: офисы распродаются в розницу небольшими лотами еще на этапе строительства, и это в корне меняет экономику проекта. Работать по такой схеме становится выгодно», — говорит заместитель генерального директора Stone Виктория Васильева.
Компания Stone и стала одним из первопроходцев. Три года назад идея распродажи офисного комплекса блоками выглядела рискованной. Однако небольшие лоты стали раскупаться, рынок принял новый продукт. «Несмотря на остаточный эффект пандемии, объем продаж постепенно рос и уже в 2021 году показал рекордные на тот момент значения — суммарно более 50 тысяч квадратных метров офисов удалось реализовать в рамках проектов Stone Towers и “Stone Савеловская” от девелопера Stone. Еще столько же — в проектах Ostankino BusinessPark, Botanica и Plaza Technopark от ГК “Пионер”. Более 20 тысяч “квадратов” было продано в проекте iCity от MR Group», — подсчитывает член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC RealEstate Екатерина Белова.
«На текущий момент на московском рынке присутствует более 20 строящихся и уже построенных комплексов, где на продажу выставлены небольшие офисные блоки и этажи. Совокупный объем офисных площадей в них превышает миллион квадратных метров, ко вводу в 2023–2024 году анонсировано около 700 тысяч, — рассказывает партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина. — За последние два-три года на этот рынок вышло значительное число девелоперов жилой недвижимости, в том числе крупных: ГК “Пионер”, Sminex, Forma (ПИК) и другие. Но лидирующие позиции сохраняют компании, которые и раньше строили офисные центры на продажу, например Stone и MR Group».
Интерес со стороны частных инвесторов — один из секретов взлета рынка. Жилые новостройки после введения механизма эскроу-счетов резко выросли в цене, и инвесторы из этого сегмента ушли. Доходность рынка аренды жилья крайне низка — 3–4% годовых, в то время как на офисном рынке она составляет в среднем 9–10%: помещения оцениваются с учетом окупаемости объекта в течение десяти лет. Часть инвесторов вкладывается в офисы как в реальный актив-убежище, стремясь минимизировать риски в ответ на нестабильность на фондовом и валютном рынке.
Экономика офисного строительства на примере объектов Stone сейчас выглядит так. 60% помещений покупается инвесторами, остальное — конечными пользователями. Рост цены для инвесторов на этапе строительства может достигать 40%. Здание часто спроектировано так, чтобы примерно треть помещений имела площадь до 150 квадратных метров — это позволяет снизить сумму сделки для частных покупателей. Тем более что на рынке аренды офисов класса А такие небольшие лоты в дефиците: на их долю приходится менее 1% от общего свободного предложения.
Стоимость помещений в строящихся бизнес-центрах стартует от 300 тыс. рублей за квадратный метр, однако большинство девелоперов выставляют «квадрат» на продажу за 400 тысяч. В целом ценообразование предполагает доходность для инвестора на уровне в 10–11% годовых. Плюс возможны еще затраты на отделку для увеличения ликвидности офисов. Спрос сегодня весьма высок. По данным Stone, в строящихся центрах класса А со сдачей до 2025 года уже раскуплено 60% площадей.
Добавляет популярности новому сегменту и расширение географии. Раньше крупные офисные комплексы в столице почти всегда возводились либо в центре, либо в районе Москва-Сити, либо вдоль Ленинградского проспекта. Сегодня границы деловых районов размылись. Показателен пример крупного бизнес-центра Ostankino Business Park от компании Pioneer. Когда девелопер задумал его строить, все ведущие консультанты дали отрицательный отзыв: район не рассматривался как деловой. Однако за три года пять из шести зданий комплекса были проданы.
На примере Ostankino Business Park можно увидеть и еще один тренд: сегодня компании стремятся консолидировать свои офисы, собирая сотрудников из множества помещений в одно. Однако найти лоты площадью от 10 тыс. «квадратов» практически невозможно — есть только два варианта: купить нужное в строящемся комплексе или строить самому. В Ostankino Business Park девелопер старается часть зданий распродать мелкими лотами, а некоторые дома — целиком. Так, двенадцатиэтажный пятый корпус был выкуплен IT-холдингом ГК «Астра» для размещения своей штаб-квартиры; теперь на площади 16 тыс. квадратных метров будут трудиться 2000 сотрудников компании.
Офисный центр для утилизации льготы
Еще один драйвер активного строительства офисов — возможность использовать льготы при смене вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Плата за смену ВРИ девелоперами была введена столичным правительством в 2013 году. Это, по сути, налог на сверхприбыль, которая возникает при застройке, например, территории бывшего завода жильем. Чтобы увеличить поступления в бюджет, в 2020 году московские власти кратно увеличили плату за смену ВРИ, что значительно повысило общую себестоимость строительства. Для компенсации город предоставил застройщикам многоквартирных домов льготу. Ее также могут получить девелоперы, которые создают места приложения труда: офисы, торговые или образовательные центры, склады и т. д.
Для столицы льгота по смене ВРИ — инструмент стимуляции строительства инфраструктуры вне центральной части города. Рабочие места за пределами Третьего транспортного кольца и даже МКАД должны выравнивать качество жизни и снижать маятниковую миграцию. Девелоперу же новая схема позволяет за счет строительства офисного комплекса или технопарка резко снизить необходимые платежи. «Льготой можно покрыть до ста процентов стоимости смены ВРИ участка, — рассказывает Мария Зимина. — Главным фактором при расчете такой льготы является объем строящихся мест приложения труда. Учитываются также коэффициенты — они разные для каждого района города и формируются исходя из потребности в организации рабочих мест на той или иной территории. Например, коэффициент местоположения, коэффициент, учитывающий тип будущих рабочих мест, инфляционный коэффициент».
«Льгота по ВРИ бывает весьма существенной — до 50–70 тысяч рублей за квадратный метр, что сравнимо с себестоимостью строительства, составляющей порядка 100 тысяч рублей за “квадрат”», — заметил на конференции MREF директор по коммерческой недвижимости компании AFI Development Сергей Баранов. В абсолютных цифрах льгота может достигать нескольких миллиардов рублей. В итоге включение офисного комплекса в большой проект по строительству жилья позволяет снизить затраты на проект в целом. Уже возник серый рынок услуг по «утилизации льготы по ВРИ», когда офисы, построенные одним девелопером, засчитываются другому.
Есть у такой стимуляции строительства на периферии и оборотная сторона: новые офисы и другие объекты могут возводиться там, где на них нет спроса. Но в рамках существующей модели даже невостребованные здания могут оказаться выгодными для застройщика.
Нужны ли офисы на окраинах
Инвестирование в строящиеся офисные комплексы в 2023 году стало настолько модной идеей, что уместно отметить несколько особенностей и рисков этой модели.
Во-первых, покупка офисов на этапе строительства происходит по схеме договора купли-продажи будущей вещи (ДКПБВ). Ее преимущества — простота выхода на сделку, возможность возврата НДС (актуально для юридических лиц) и рассрочка на весь срок строительства. Но есть и недостаток: в отличие от схемы договоров долевого участия на жилищном рынке покупка офисов происходит без эскроу-счетов. Иными словами, здесь нет государственной системы гарантий инвестиций и возможны двойные продажи.
Во-вторых, здание, в котором много собственников и арендаторов, достаточно сложный для управления объект: у разных людей часто бывают разные представления о необходимости расходов на содержание общедомового имущества, в том числе инженерного оборудования. При негативном сценарии здание может превратиться в «шанхай», который через несколько лет заметно подешевеет.
В-третьих, есть риск перепроизводства офисов, при котором спрос на покупку и аренду окажется ниже предложения. Сейчас вакантность на рынке офисных площадей класса A и B держится на довольно невысоком уровне 8%, но объемы строительства растут. «По итогам этого года в эксплуатацию будет введено порядка 327 тысяч квадратных метров. В 2024 году ожидается уже 664 тысячи, а в 2025-м — 743 тысячи», — говорит Екатерина Белова.
«Я критически смотрю на офисный рынок Москвы. На нем формируется значительный навес новых офисов от девелоперов и частных инвесторов, купивших такие помещения» — так на форуме MREF прокомментировал ситуацию директор направления «Строительство и недвижимость» аналитического департамента центра экономического прогнозирования Газпромбанка Владислав Фадеев. «Власти стимулируют строить офисы. Причем чем дальше от центра, тем льгота выше. В этом может быть элемент пирамидальности», — согласен с банкиром основатель, управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.
Самые большие проблемы могут возникнуть на рынке офисов дальней городской периферии. Они связаны с освоением промышленных зон. «Два года назад город ввел механизм комплексного развития территорий (КРТ) на землях промзон, согласно которому право управления развитием этих территорий получают девелоперы. Все крупные застройщики вошли в такую схему. Только за шесть месяцев город передал под КРТ 12 миллионов квадратных метров. Жилье в среднем займет 60% площадей, остальное — нежилые помещения. Около трех миллионов “квадратов” выделено под офисы, — рассказывает руководитель дирекции коммерческой недвижимости компании ПИК Антон Валявин. — Понятно, что столько офисов около МКАД не нужно».
Офисы на окраине вряд ли будут стоить дороже 200 тыс. рублей за «квадрат», спрос на аренду здесь тоже невысокий, поэтому вариант с распродажей имеет ограничения. Застройщики придумывают новые форматы недвижимости — например, многоэтажные стилобаты в жилых комплексах или многофункциональные здания, где офисную функцию «смешивают» с фитнес-залами и общественными центрами. Кроме того, девелоперы пытаются найти варианты снижения себестоимости новых «примкадных» офисов, чтобы соответствовать текущей ценовой ситуации. «Не строить нежилые помещения девелоперы не могут: в рамках КРТ ввод жилья увязан с возведением коммерческой недвижимости, — отмечает Антон Валявин. — Если все проекты комплексного освоения территорий будут сданы согласно плану, это убьет рынок, который сейчас и так находится в неустойчивом положении».
