Застройщики вибрируют: продажи сильно сжались, а долговое бремя становится все тяжелее.
В принципе, при текущих ценах на квартиры и ставках по ипотеке странно, что вообще есть хоть какие-то продажи, — но отчетность девелоперов и банков показывает, что есть. В основном все еще за счет льготных программ, а также хитроумных способов в виде рассрочки от застройщика и прочей финансовой инженерии, которая нервирует Банк России.
В ближайшие месяцы, если ставка останется запретительной, в стройкомплексе могут начаться банкротства. Но все говорят об этом с полным спокойствием: бурного кризиса недвижимости, когда люди остаются с недостроенными квартирами и без денег, а банки латают дыры в балансах, никто не ждет. Консенсус таков: банки всячески будут спасать застройщиков, которых они кредитуют, а если в этом деле им будет слишком тяжело — государство вмешается и точно не допустит падения крупных игроков.
Все дело в заработавшей в 2019 году системе эскроу-счетов, которая была призвана положить конец проблеме обманутых дольщиков и сделать рынок новостроек цивилизованным. Для этого между гражданами-дольщиками и девелоперами встали банки. Их роль заключается в своего рода надзоре: деньги от продажи квартир «на котловане» теперь поступают на эскроу-счет, и под них банк выдает застройщику кредиты низкой ставке по мере возведения дома. Если продажи идут не так хорошо, застройщик может взять в этом же банке кредит, уже по рыночной ставке. Фактически строительный сектор стал «прокси» банков, их вотчиной, которой в последние шесть лет финансисты управляли по своему усмотрению. В сочетании со спонсируемой государством льготной ипотекой это вызывало у банков ощущение, что зарабатывать на недвижимости можно практически без всякого риска.
– новый журнал для тех, кто развивает Россию.