Продолжать текущий курс невозможно. Но и отменить все льготы разом — самоубийственный шаг. Без господдержки в условиях высокой ставки ЦБ строительная отрасль, являющаяся важным элементом экономики, обвалится из-за схлопнувшегося спроса. Поэтому правительство выбрало путь постепенного охлаждения рынка: в прошлом году уже был введен ряд ограничений льготной ипотеки. Но принятые меры оказались недостаточно эффективными. «Рынок первичного жилья в России все еще перегрет. Во второй половине 2023 года ипотека ежемесячно росла в среднем на 3,2 процента», — заявила в начале марта глава Банка России Эльвира Набиуллина. В ближайшие месяцы властям придется предложить новую компромиссную модель, которая позволит сбалансировать сразу несколько аспектов: охладить, но не обрушить рынок новостроек в условиях высоких банковских ставок и получить социальный эффект, сняв с бюджета часть затрат. 

Ипотека уже сжалась

С конца декабря вступили в силу сразу несколько постановлений, призванных охладить рынок ипотеки. Первоначальный взнос по программе с господдержкой был повышен с 20% стоимости квартиры до 30%, а максимальный размер кредита был снижен до 6 млн рублей для всех регионов страны, включая Москву, Подмосковье и Санкт-Петербург. Вступило в силу правило «одна льготная ипотека в одни руки». Под запрет попал и комбинированный вариант, когда субсидированный кредит смешивался со стандартной рыночной ипотекой.

В сочетании с дорогими рыночными займами введенные ограничения дали результат. По данным ЦБ, в январе по сравнению с декабрем 2023 года количество выданных кредитов на покупку жилья в новостройке сократилось в 3,3 раза. Январь из-за большого количества выходных дней всегда хуже декабря по продажам, но настолько сильно рынок раньше не падал. Отчасти эта цифра отражает ажиотаж конца года, когда покупатели стремились взять льготную ипотеку, боясь ее отмены. Февральские итоги более информативны: по статистике ЦБ, сумма ипотечных займов составила порядка 320 млрд рублей, на четверть меньше прошлогоднего показателя. В целом, по данным Frank RG, объем выданных кредитов на жилье в январе‒феврале в России оказался самым низким с 2020 года.

Продажи тоже продемонстрировали нисходящий тренд. По информации Dataflat.ru, в феврале в Московской области было продано 51 тыс. квадратных метров в новостройках — на 19% меньше, чем в январе. Еще сильнее падение в Новой Москве: минус 41%. Снижение продаж отмечается во многих регионах. «Число зарегистрированных договоров долевого участия в январе 2024 года упало до 1700. А во второй половине прошлого года продавалось по четыре-пять тысяч квартир в новостройках ежемесячно, — говорит руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. — Однако большинство компаний такие результаты первых двух месяцев не пугают. Тем более что в прошлом году у всех желающих была возможность создать хороший финансовый задел на период ожидаемого спада. Объем нереализованных квартир на первичном рынке Екатеринбурга оценивается в 45 тысяч, из них лишь 3000 сданы в эксплуатацию. Это гораздо меньше пиковых показателей лета прошлого года, когда зависла 51 тысяча квартир».

Большинство застройщиков делают вид, что их все устраивает. «Но театральная пауза затянулась, и весной потребуются конкретные действия, — считает Михаил Хорьков. — Первого июля льготная ипотека в текущей редакции прекратит свое существование. Страх отмены льгот работал в предыдущие периоды, сработает и в 2024 году. Девелоперы ждут, что с марта покупатели начнут возвращаться на рынок новостроек».

Однако этого может не произойти. Крупнейшие финансовые организации уже практически исчерпали лимиты выдачи таких кредитов. По данным банка «Дом.РФ», они израсходованы в среднем по рынку на 90%; у самого «Дом.РФ» и Сбера этот показатель достиг 97%. Если государство не увеличит лимиты, льготная ипотека исчезнет сама собой. 

Спрос тоже резко снизится. Банки уже отказывают более чем половине заявителей. А с 1 марта вступают в силу новые, почти запретительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. Они касаются заемщиков с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%. По данным ЦБ, в конце прошлого года на ипотечные кредиты с таким ПДН пришлось 45% всех выдач. Теперь люди, тратящие на погашение займов 80% дохода, не смогут взять ипотеку.

Девелоперы пытаются компенсировать сжатие сегмента ипотеки рассрочками. Популярность этого инструмента в последнее время резко выросла: в компании «Инком-недвижимость» говорят, что в феврале таких сделок прошло на 40% больше, чем три месяца назад. На рынке новостроек с рассрочками проходит уже около 20% сделок. Типовая схема такова: покупатель делает первоначальный взнос в размере 30–40% стоимости жилья, а затем до окончания строительства в течение года или двух выплачивает оставшуюся сумму. Раньше рассрочка была мало интересна застройщикам: ипотека для них выгоднее. Но сейчас сформировался пул клиентов, которые заинтересованы именно в такой схеме. Бизнесмены, внося средства частями, за год-два «прокрутят» недоплаченную сумму — при нынешних депозитных ставках прибыль может оказаться существенной. Часть покупателей таким образом фиксируют цену, а потом закрывают рассрочку деньгами от продажи другого жилья. Некоторые надеются, что через год-два банковские ставки упадут и можно будет «пересесть» на классическую ипотеку. Наконец, есть инвесторы, которые хотят заработать на росте цен на недвижимость. 

Переход к адресным программам

Первого июля завершается действие текущих программ субсидируемой ипотеки. Что будет после «часа Х», пока непонятно, но контуры новой системы в начале марта стали вырисовываться. В послании Федеральному собранию президент Владимир Путин объявил, что программа семейной ипотеки продлевается до 2030 года. Сохраняются и ее базовые условия, в частности ставка 6%. По расчетам Минфина, финансирование этой программы обойдется примерно в 1,5 трлн рублей. 

По поводу остальных программ льготной ипотеки — с господдержкой для покупки новостроек, дальневосточной, IT и т. д. — информации пока нет, однако целевые показатели уже известны. «В конце прошлого года объем льготных ипотечных займов на первичном рынке достигал 90 процентов. Наша задача как регулятора снизить долю льготной ипотеки до 20–25 процентов», — указал министр финансов Антон Силуанов.

Сейчас рассматривается несколько вариантов новой конфигурации системы. Ее ключевой особенностью должна стать адресность поддержки. Один из подходов — учет регионального принципа. По темпам роста населения, объемам ввода жилья и соотношению спроса и предложения все российские регионы разделят на пять кластеров: «динамичные», «с нехваткой предложения», «с нехваткой спроса», «стагнирующие» и «депрессивные». Ипотека с господдержкой для покупки новостроек будет распространяться только на последние три кластера, что позволит увеличить темпы строительства и активизировать местную экономику. 

Генеральный директор госкомпании «Дом.РФ» Виталий Мутко пытается отстоять идею привязки государственной поддержки к размеру квартиры: чем ее площадь больше, тем ипотечная ставка ниже, а лимит кредита больше. Предполагается, что просторное жилье должно стимулировать рождаемость. За счет этой меры планируется переломить тренд на строительство маленьких квартир.

В Госдуме также обсуждают возможность предоставления льгот в зависимости от числа детей: за рождение второго ребенка снижать ставку по кредиту на один процентный пункт (до 5%), за рождение третьего — еще на один (до 4%). 

Могут появиться и новые программы. Так, президент объявил о льготной ипотеке со ставкой 2% годовых для участников спецоперации. Она будет доступна в нескольких регионах, в частности на Донбассе и в Новороссии. 

Дискутируется тема жилищных кредитов для учителей. Пока рассматривается вариант с займом на 30 лет под 2% годовых с возможностью погашения остатка суммы (не более 15%) за счет государства после накопления учителем стажа в 25 лет. Кроме того, есть поручение об адаптации семейной ипотеки для малых городов. Окончательный вид системы господдержки в данной сфере станет понятен после битвы отраслевого лоббиста Минстроя с Минфином уже в ближайшие месяцы. 

Экспроприация прибыли

С ипотекой связана и самая конфликтная ситуация на рынке жилья последнего года. В начале января Сбер, а затем ВТБ, Альфа-банк и ряд других крупных финансовых организаций решили «ощипать» застройщиков и ввели весьма жесткие условия выдачи льготных займов. Субсидированные кредиты стали выдаваться только на проекты, которые получили проектное финансирование в этих банках. И главное, девелоперов вынуждали платить комиссию за выдачу покупателю государственной льготной ипотеки. Размер такой комиссии, например, у Сбера составил 7,5–11% от стоимости кредита. 

Банки объяснили введение нового платежа резким ухудшением маржинальности при выдаче льготных займов после декабрьского ужесточения государством условий. «Суммарное падение маржинальности за счет мер регулирования составит 2,8 процентного пункта. Без дополнительных мер наша маржа будет нулевой», — поделился расчетами исполнительный директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Артем Герасимович. Еще жестче высказался глава Сбера Герман Греф: «Очевидно, что банки лишили стимула заниматься ипотекой, потому что она стала убыточной. Кто-то придумал, что банки зарабатывают пять процентов маржи на ипотеку, но настолько непрофессионально были сделаны выводы, что даже стыдно было слушать. Если бы банки зарабатывали такие деньги, у нас бы сейчас была битва за то, чтобы выдать кредиты. Когда все банки остановили кредитование и только несколько банков по политическим мотивам продолжали это делать в минимальных объемах, надо, наверное, было посмотреть, что на рынке происходит. Введение комиссии — это временная мера: строители должны внести свой вклад, чтобы ситуация смягчилась».

Власти с таким подходом не согласились. «Мы в процессе диалога с банками, ждем от них цифры, дискутируем с ними. Но, мне кажется, есть какое-то лукавство в их расчетах, — говорит глава департамента регулирования ЦБ Александр Данилов. — Банки были в шоколаде. Сейчас маржа у них объективно упала. Но отрицательной доходности я пока не вижу». По программам льготной ипотеки государство компенсирует финансовым организациям разницу между субсидированной ставкой (например, 6% годовых по ипотеке) и ключевой ставкой ЦБ (сейчас 16%). Кроме того, банкам передается и надбавка за кредитование — ее государство во второй половине прошлого года снизило с 2,5 до 1,5% годовых. Чтобы компенсировать уменьшение этой выплаты, Сбер и другие крупнейшие банки решили взыскать комиссию с застройщиков.

Однако против таких комиссий выступили ЦБ и Минфин, вмешалось Федеральное антимонопольное агентство. Девелоперы тоже протестуют: новый платеж кардинально меняет экономику проекта, увеличивая себестоимость строительства примерно на 10%. Но так как застройщики контролируются банками, мало кто решился высказать позицию публично. Исключением стала компания Setl Group, один из крупнейших девелоперов Санкт-Петербурга. Следствием введения новых комиссий стало значительное перераспределение рынка ипотеки: крупные банки растеряли клиентов. Так, на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области доля Сбера за январь упала с 60 до 22%.

Давление со стороны ЦБ и Минфина, снижение рыночной доли и угроза передачи лимитов на льготную ипотеку другим игрокам заставили банки отступить. Во второй половине февраля Сбер уменьшил свою комиссию для застройщиков до 3,9%, а ВТБ в марте полностью ее отменил. Впрочем, возникновению новых конфликтных ситуаций способствует сама конфигурация рынка. Банки получили слишком много власти: они не только кредитуют девелоперов и покупателей, но и следят за стройками, по сути заняв место государства, а также определяют ценовую политику. Из-за реформы, проведенной пять лет назад, одна отрасль экономики была полностью подчинена другой, и потому банки наверняка еще не раз попытаются перераспределить прибыль от девелопмента в свою пользу.