Не случайно тема «Отель как часть многофункционального комплекса» стала ключевой на прошедшем недавно форуме Arch & Hotels Forum, в котором приняли участие отельеры, инвесторы, чиновники, архитекторы и проектировщики. Правда, тема впечатлений и эмоций быстро отошла на второй план, уступив место суровым экономическим реалиям.

Гостиничная и туристическая индустрия сейчас находится в фазе активного роста. По данным Минэкономразвития России, за первые девять месяцев 2024 года частные и государственные инвестиции в туристическую отрасль страны выросли на 44%, достигнув 652 млрд рублей. Это почти в полтора раза больше, чем за аналогичный период 2023 года. Темпы прироста качественного номерного фонда (к нему относятся гостиничные объекты категорий три‒пять звезд и с номерным фондом более 50 юнитов) ускоряются: от 6,6 тыс. номеров в 2022 году до 9 и 11 тыс. в 2024 и 2025 годах соответственно (по данным NF Group). А начиная с 2029–2030 годов, когда будут вводить в строй мегапроекты, заявленные корпорацией «Туризм.РФ», рынок ежегодно станет увеличиваться на 18 тыс. новых номеров. По сведениям NF Group, на данный момент в стране есть 150 тыс. качественных номеров, но это лишь 13% общего номерного фонда.

Значительная часть нового строительства осуществляется с привлечением льготного финансирования. В настоящее время российское правительство курирует 240 проектов на общую сумму 1,2 трлн рублей, из них объем льготного финансирования — 788 млрд. Льготная ставка по кредитам — плавающая, на данный момент она составляет 3% годовых плюс 30% от действующей ключевой ставки Центробанка. Впрочем, по словам участников форума, реальная ставка льготного кредита (с учетом интереса банков) — 15%.

Многие крупные туристические проекты — курорты Краснодарского края, горнолыжные, дальневосточный кластер и другие — начали проектировать еще несколько лет назад, однако резкий рост ключевой ставки привел к существенному увеличению издержек на их реализацию. «Себестоимость проектов за последние два года выросла на 30–40 процентов, а сроки окупаемости инвестиций в отрасли увеличились до 22–26 лет», — говорит президент Общенационального союза индустрии гостеприимства, руководитель департамента по связям с общественностью и органами власти группы компаний «Мантера» Алексей Волков. Уменьшить сроки возврата инвестиций до недавнего времени позволяло включение в проекты апарт-отелей — апартаментов, которые после завершения строительства продаются в собственность, но остаются под управлением гостиничной управляющей компании. Однако в последнее время региональные власти все чаще вводят запрет на включение в проекты апартаментов, поскольку за их последующую реновацию и капитальный ремонт уже никто не отвечает, на муниципальные власти ложится повышенная социальная нагрузка и т. д. На днях заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Владимир Ефимов заявил, что апартаменты по закону являются одним из видов гостиниц и рассчитаны на временное проживание. Но фактически в столице купившие их горожане живут там постоянно. «Поэтому мы приняли решение: гостиница должна быть именно гостиницей. Это мы сейчас строго контролируем, прописываем в наших градостроительных решениях, в договорах аренды земельных участков», — сказал г-н Ефимов.

В последнее время региональные власти все чаще вводят запрет на включение в проекты апартаментов, поскольку за их последующую реновацию и капитальный ремонт уже никто не отвечает

Запрет на строительство апартаментов — большой удар по гостиничным инвесторам. Иной возможности уменьшить сроки окупаемости проектов сейчас не просматривается. С одной стороны, создание многофункциональных комплексов вместо отдельных отелей позволяет увеличить поток денежных доходов в будущем: инфраструктура приносит больше доходов, чем гостиничные номера. Но с другой стороны, речь идет об увеличении инвестиций на данном этапе с привлечением тех же дорогих кредитных ресурсов.

Особенно остро запрет на апартаменты переживают девелоперы, которые пришли в гостиничный бизнес с рынка жилья. «С “жилыми” девелоперами нам очень сложно, особенно если они обращаются к гостиничным операторам, после того как утвердили финмодель проекта. Они не думают про сервис, качественную систему вентиляции, про каких-то там гостей, последующий операционный денежных поток и прочее. Их задача — быстро построить, красиво упаковать, сэкономить, где можно, и быстро же продать. Горизонт планирования бизнеса у девелопера максимум пять лет. У нас же горизонт — 20–25 лет», — говорит Илья Шуравин, директор по развитию River Rock Hotels & Resorts. Поэтому не исключено, что по мере распространения запрета на возведение апартаментов количество непрофильных девелоперов в гостиничной индустрии уменьшится. А основными игроками станут крупные гостиничные компании, имеющие большой портфель гостиничных активов и финансовую подушку для реализации новых проектов. В лидерах рейтинга по приросту номерного фонда за последние два года такие управляющие компании, как Cosmos Hotel Group, Mantera, Azimut Hotels, «Сафмар» и другие.

Любопытно, что с реновацией старого номерного фонда региональные власти не очень-то хотят иметь дело: хотя льготное финансирование для таких проектов существует, однако условия по кредитной ставке существенно хуже, чем для нового строительства. Вопрос о создании льготных финансовых условий для реконструкции старого гостиничного фонда на форуме поднимали представители девелоперских компаний из Москвы и Екатеринбурга. Например, в Москве 2000 отелей, из них менее половины относятся к качественному номерному фонду (остальные — хостелы, ветхий и неучтенный номерной фонд). Начальник управления гостиничного хозяйства правительства Москвы Екатерина Кириллова сообщила, что Москве до 2030 года нужно ввести в строй 25,7 тыс. новых качественных номеров и московские власти готовы оказывать инвесторам всестороннюю поддержку. Однако при этом реконструкция старых и ветхих отелей признается делом собственников.

Вторым фактором, помимо кредитной ставки, существенно влияющим на эффективность гостиничных проектов, является патовая ситуация с персоналом в отрасли. «На Сахалине есть только четыре группы обитателей: медведи, пограничники, торговцы и рыбаки. Для того чтобы там реализовывать большой гостиничный проект, нужно полностью завозить персонал», — говорит управляющий партнер компании Ivashkevich Hospitality Станислав Ивашкевич. При этом стоимость такого «завоза» очень высока. Во-первых, в гостиничном секторе идет постоянный рост зарплат. «Зарплата курьера “Яндекса” составляет более 187 тысяч рублей. Аналогичную зарплату у нас получает директор гостиницы, который имеет в подчинении 60 человек и кучу ответственности», — говорит Алексей Волков. Во-вторых, для больших строек и последующей работы объектов нужно строить кампусы, жилье для персонала. Без этого невозможно запустить ни один проект. Третье: персонал нуждается в дополнительной мотивации, такой как полис добровольного медицинского страхования, полноценная инфраструктура для жизни, для семьи. Четвертое: персонала все равно будет не хватать, поэтому необходимы затраты на автоматизацию процессов, внедрение систем искусственного интеллекта в управление комплексами.

И насколько еще вырастут сроки окупаемости проектов после реализации всех этих мероприятий, подсчитать на форуме никто не решился.