В принципе, при текущих ценах на квартиры и ставках по ипотеке странно, что вообще есть хоть какие-то продажи, — но отчетность девелоперов и банков показывает, что есть. В основном все еще за счет льготных программ, а также хитроумных способов в виде рассрочки от застройщика и прочей финансовой инженерии, которая нервирует Банк России.

В ближайшие месяцы, если ставка останется запретительной, в стройкомплексе могут начаться банкротства. Но все говорят об этом с полным спокойствием: бурного кризиса недвижимости, когда люди остаются с недостроенными квартирами и без денег, а банки латают дыры в балансах, никто не ждет. Консенсус таков: банки всячески будут спасать застройщиков, которых они кредитуют, а если в этом деле им будет слишком тяжело — государство вмешается и точно не допустит падения крупных игроков.

Все дело в заработавшей в 2019 году системе эскроу-счетов, которая была призвана положить конец проблеме обманутых дольщиков и сделать рынок новостроек цивилизованным. Для этого между гражданами-дольщиками и девелоперами встали банки. Их роль заключается в своего рода надзоре: деньги от продажи квартир «на котловане» теперь поступают на эскроу-счет,  и под них банк выдает застройщику кредиты низкой ставке по мере возведения дома. Если продажи идут не так хорошо, застройщик может взять в этом же банке кредит, уже по рыночной ставке. Фактически строительный сектор стал «прокси» банков, их вотчиной, которой в последние шесть лет финансисты управляли по своему усмотрению. В сочетании со спонсируемой государством льготной ипотекой это вызывало у банков ощущение, что зарабатывать на недвижимости можно практически без всякого риска.

И в самом деле: даже сейчас уровень покрытия проектного финансирования застройщиков средствами на счетах эскроу превышает 70%, то есть на 70% долги стройсектора покрыты живыми деньгами. Конечно, у застройщиков есть еще другие долги — облигационные, например, — и кто-то может быть закредитован сильнее, чем позволительно. Но все равно подушка из 6 трлн рублей на эскроу-счетах способна погасить масштабный кризис, а с отдельными игроками пусть разбираются их кредиторы. В конце концов, любой кризис несет с собой передел рынка, и более сильные или имеющие доступ к финансовому ресурсу игроки наверняка уже присмотрели себе активы тех, чье положение слишком шаткое.

Считается, что банкам невыгодно банкротить девелопера — ведь придется тогда забрать недострой, а это нагрузка на капитал и непрофильный актив. Но на самом деле тут все будет зависеть от принципиальности ЦБ. У регулятора огромное поле для послаблений банковских нормативов и других способов помочь банкам пережить непростое время.

Надвигающийся кризис в строительстве протестирует систему эскроу-счетов, и, если она выдержит (а пока все на это указывает), мы получим подтверждение: государству удалось выстроить устойчивую систему финансирования нового строительства, без обманутых дольщиков. Правда, за это пришлось заплатить всем нам: с 2019 года цена жилья в России выросла в два с половиной раза, с 70 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр (данные «СберИндекса»). Ведь в системе появилось новое звено — банки, которые привыкли хорошо зарабатывать, — и при этом застройщики тоже не хотели упускать свою маржу. Оплатили этот банкет граждане и государство, которое теперь много лет будет направлять из бюджета сотни миллиардов на льготную ипотеку. Поэтому держать цены для девелоперов и банков теперь дело не только безопасности (как только залоги начнут дешеветь, система зашатается), но и принципа: нельзя признать, что цена была неоправданно высока. Потерпеть осталось до осени, там и ставку могут снизить, а потом в дело вступит искусственно созданный дефицит жилья на рынке и цены, глядишь, снова пойдут в рост.