Банк России тщетно пытается атаковать льготные программы жилищного кредитования, чтобы затормозить рост цен на рынке недвижимости, — они все множатся. Российские банки начали принимать заявки на арктическую ипотеку, в числе первых — «Дом.РФ» и ВТБ.
Вечная мерзлота предложения
Арктическая ипотека — еще один вид льготной программы, которая начала действовать с 1 ноября 2023 года. Банки будут выдавать кредиты под 2% годовых. Ставка действует в течение всего срока договора кредитования, цена не должна превышать среднерыночную, а сумма по кредиту — 6 млн рублей. Программа рассчитана на срок до 20 лет, минимальный первый взнос — 20%. Пока что для оформления кредита необходимо связаться с контакт-центром, но скоро доступ откроют на сайтах и в офисах российских банков. Кредит можно будет направить на покупку новостроек, готового жилья на территории сельских поселений и моногородов, а также на строительство индивидуального дома.
Ипотека действует для молодых семей, получить ее по льготной ставке могут супруги не старше 36 лет, а также не состоящие в браке заемщики не старше 36 лет, имеющие несовершеннолетнего ребенка до 19 лет. Оформить кредит с господдержкой могут и участники программ «Арктический гектар» и «Повышение мобильности трудовых ресурсов», а также медики и педагоги в возрасте от 21 до 70 лет.
На арктическую ипотеку из федерального бюджета выделили 11,6 млрд рублей до 2035 года, в том числе в 2023‒2025 годах — 4 млрд рублей.
Получить арктическую ипотеку могут жители Мурманской области, Ненецкого и Ямало-Ненецкого автономных округов, некоторых территорий Красноярского края, Коми и Карелии, а также Архангельской области, которые входят в Арктическую зону РФ. В Красноярском крае это город Норильск, Таймырский Долгано-Ненецкий район, Туруханский район, частично Эвенкийский район; в Коми и Карелии — Беломорский район, Калевальский район, Кемский район, Костомукшский городской округ, Лоухский район, Сегежский район, городской округ Воркута, городской округ Инта, городской округ Усинск, Усть-Цилемский район. В Архангельске в Арктическую зону входят девять муниципалитетов: город Архангельск, Мезенский район, городской округ Новая Земля, город Новодвинск, Онежский район, Приморский район, городской округ Северодвинск, Лешуконский район, Пинежский район.
Архангельская область, кстати, в мае 2023 года стала лидером по выдаче жилищных кредитов в Заполярье: на нее пришлось 28,9% ипотечного спроса, согласно исследованию «Домклик».
По цене до 6 млн рублей в этих регионах, если верить каталогу ЦИАНа, можно приобрести двухкомнатную квартиру площадью около 50 кв. м в новостройке на этапе строительства. В Архангельской области, например, квартира с двумя комнатами площадью 47,8 кв. м в новостройке на этапе строительства со сдачей в четвертом квартале 2025 года стоит около 5 млн рублей. Что касается рынка вторичной недвижимости, в самом Архангельске уже получится стать владельцем двухкомнатной (5 млн рублей) или трехкомнатной (5,9 млн рублей) квартиры.
Если поискать на ЦИАНе город Норильск и поставить предел цены 6 млн рублей, то на первичном рынке квартир агрегатор не предложит. Зато есть 88 предложений двухкомнатных квартир от 43 до 53 кв. м, большинство с чистым и аккуратным ремонтом. В Мурманске дела обстоят примерно так же, только квартиры чуть дороже — в среднем около 5,6 млн рублей.
Цены, как видим, не низкие ― в этом же ценовом диапазоне можно приобрести квартиру в новостройке на этапе строительства в Новой Москве и Подмосковье.
Где цены рвутся в небо
За первый квартал 2023 года в Заполярье рынок вышел на уровень 6100 жилищных кредитов. Регион не очень-то популярен среди заемщиков. И вряд ли это изменит новая программа с господдержкой. «Скорее всего, объемы выдачи арктической ипотеки составят несколько десятков тысяч кредитов. Основным ограничением являются низкие темпы строительства нового жилья в городах Арктической зоны. Банки вряд ли смогут много заработать на этой программе в силу механизма возмещения затрат кредитных организаций, связанных с выдачей льготных ипотечных кредитов», — рассказывает Николай Доронин, председатель правления Проектного офиса развития Арктики, член Общественной палаты РФ.
В Мурманской области в 2022 году было введено в эксплуатацию 180,4 тыс. кв. м жилых помещений. Несмотря на то что это втрое больше, чем в 2021 году, регион все еще занимает низкие позиции в рейтингах по вводу жилья: в рейтинге Ria.ru по итогам 2022 года он оказался на 80-й строке. Тогда объем введенной площади жилья на человека составлял 0,274 кв. м, сейчас дела обстоят еще хуже. Для сравнения: в Ар-
хангельской области этот показатель равен 0,243 кв. м, в ЯНАО — 0,312 кв. м, в Ленинградской области он равен 1,380 кв. м на человека.
Зато на Севере нет проблем с доступностью жилья. Согласно подсчетам Института экономики города, основанном на данных Росстата и Банка России, коэффициент доступности жилья (срок, за который семья может накопить на квартиру площадью 54 кв м) в Архангельской области составляет 2,4, в Ямало-Ненецком АО — 1. Для сравнения: в Ленинградской области он составляет 4,6, в Москве — 5,8.
Вероятно, расширение льготной ипотеки на Арктику в отсутствие широкого ассортимента на рынке вызовет скачок цен. Льготная ипотека в любом виде разгоняет цены на жилье с момента своего появления.
В качестве примера можно взять дальневосточную ипотеку. С момента введения программы в декабре 2019 года в Республике Саха (Якутия), которая входит в программу дальневосточной ипотеки, цены за квадратный метр выросли с 84 до 129,7 тыс. рублей на вторичном рынке (+35,2%) и с 74,9 до 139 тыс. рублей в новостройках (+46,1%). В Амурской области — с 74,5 до 140 тыс. рублей за квадратный метр на вторичном рынке и с 70,2 до 150 тыс. в новостройках, то есть прирост составил 46,7 и 53,2% соответственно.
Отток инаселения из Арктической зоны действительно серьезная проблема, и льготная арктическая ипотека призвана помочь в ее решении
Но и есть и другое мнение. Ярослав Кабаков, директор по стратегии ИК «Финам», считает, что скачок цен в Дальневосточном регионе связан с колебаниями на валютном рынке и переходом строительной отрасли на систему эскроу-счетов. «Существенного роста цен при запуске арктической ипотеки не прогнозируется», — полагает он.
Николай Доронин подчеркивает, что введение арктической ипотеки — это скорее социально значимая инициатива, чем коммерческий драйвер рынка недвижимости. «Она очень важна для привлечения и удержания населения в арктических регионах, поэтому успех программы во многом зависит от господдержки», — говорит он.
Отток населения из Арктической зоны действительно серьезная проблема, с которой власти хотят бороться. Например, в Мурманской области за последние два года население сократилось на 10%, с 732,8 тыс. человек в 2021 году до 658,6 тыс. человек на начало 2023-го. По данным Единой межведомственной информационно-статистической системы, за 2022‒2023 годы население Республики Карелия уменьшилось с 603 до 527 тыс. человек, Республики Коми — с 803 до 726 тыс. В НАО на начало 2023 года стало на три тысячи граждан меньше по сравнению с 2022 годом: теперь в округе проживает 41,3 тыс. человек.
Однако поможет ли арктическая ипотека остановить этот отток или только разгонит цены при ограниченном предложении на местных небольших рынках жилья ― неизвестно.
