Последние четыре года перевернули «табель о рангах» на рынке коммерческой недвижимости. Офисы и торговые центры были свергнуты с пьедестала. А бенефициаром коронакризиса и изменений логистических цепочек стали склады, которые всегда были на рынке коммерческой недвижимости в роли «Золушки». Сейчас в столичном регионе свободных складов класса А просто нет, их вакантность на уровне статистической погрешности — менее 1%.
Внутри складского рынка крайне быстрыми темпами развивается сегмент Light Industrial — помещений для легких производств, хранения товаров и офиса в едином пространстве. Главное отличие Light Industrial от классического склада — в площади и резиденте. Классический склад — это ангар на 10‒20 тыс. «квадратов», обычно занятый крупной компанией. Здание Light Industrial больше похоже на таунхаус, где отдельные сравнительно небольшие блоки площадью от 500 до 2000 кв. м занимают различные компании малого и среднего бизнеса. Кроме производства, склада и мини-офиса в «ячейке» может быть также магазин или шоурум. Чаще всего резидентами индустриальных парков с помещениями Light Industrial становятся фармацевтические компании, сборочные производства и компании легкой и пищевой промышленности. Лучшие промпарки начинают формировать вокруг себя продвинутую бизнес-среду, где кроме профессионального управления могут быть столовые и кафе, магазины и гостиница, центр обработки данных, коворкинг, а также компании по подбору персонала и транспортным услугам.
Внешне объекты Light Industrial могут быть похожи на склады, но они имеют и ряд конструктивных отличий. Потолки в них ниже: 8 м вместо 12. Каждый блок имеет обособленный вход и свой разгрузочный док, офисно-бытовую часть и парковку для грузового и легкового транспорта. Помещения Light Industrial имеют значительно бóльшую энерговооруженность и для них в большей степени важно местоположение, чем для привычных складов.
Сейчас Light Industrial позиционируют как новый тип недвижимости. Действительно, первый высококачественный объект такого рода появился в России лишь в 2018 году, хотя подобные здания были и в Советском Союзе. В 2023-м объемы строительства объектов Light Industrial в столичном регионе резко выросли — в шесть раз, до 390 тыс. кв. м. А их стоимость за четыре года выросла вдвое. Сегодня Light Industrial — самая хайповая инвестиционная история на рынке коммерческой недвижимости.
Девелоперов подстегнули льготами
«В 2016 году мы совершили недельную поездку по германским объектам с российскими девелоперами. Уже тогда было видно, что в Европе объектов Light Industrial гораздо больше, чем привычных складских ангаров Big Box. Было понятно, что потенциально это очень большой рынок. Но наши застройщики не решались на него выходить», — вспоминает руководитель по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. Девелоперы не спешили строить объекты Light Industrial по нескольким причинам. Доходность инвестиций в этот сегмент представлялась невысокой, не был понятен спрос на небольшие производственно-складские помещения.
Первым отважилась построить объект Light Industrial девелоперская компания «Строительный альянс». В 2018 году она построила и сдала в аренду помещения в многофункциональном парке класса А «Сынково» под Подольском. Сейчас «Строительный альянс» является одним из лидеров этого рынка. «Мы уже построили объекты общей площадью 380 тысяч квадратных метров. На стадии реализации еще 525 тысяч квадратных метров площадей в четырех локациях», — говорит коммерческий директор холдинга «Строительный альянс» Александр Никишов.
Проекты «Строительного альянса» оказались успешными, и это открыло рынок для других застройщиков. В это же время — в 2020‒2021 годах, во время коронакризиса, склады зарекомендовали себя прекрасным антикризисным активом. Перестройка логистических цепочек и бурный рост e-commerce резко увеличили спрос и цену на качественные склады. Ставки аренды за несколько лет выросли вдвое. «Триумф складов» вызвал повышенный интерес и к Light Industrial.
В 2021 году появился и мощный драйвер для развития сегмента Light Industrial: московское правительство приняло программу стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Девелоперы, которые строят офисы, склады, торговые или образовательные центры, получили возможность компенсировать свои затраты на смену вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Стало выгодно строить не только жилье, но и коммерческую недвижимость.
Застройщики жилья стали проектировать объекты коммерческой недвижимости, но так как офисами и торговой недвижимостью «вычерпать» льготу невозможно, они обратили внимание и на Light Industrial. Сегодня практически все крупные застройщики планируют строить в этом сегменте. Лидер по заявленным объемам — ПИК. Для проектов коммерческой недвижимости был создан отдельный бренд — Parametr. Первый промышленный парк с площадями Light Industrial был примерно за год построен в Бутово, его площадь — 60 тыс. кв. м. Начато строительство второго промпарка в Сенькино, на пересечении ЦКАД и Калужского шоссе. «В нашем портфеле шесть проектов на земельных участках площадью 250 гектаров. Всего планируется построить 1,2 миллиона квадратных метров помещений Light Industrial. В первых двух проектах минимальный размер блока — 600 “квадратов”», -— говорит директор Parametr Александр Манулин.
Пром вытесняют из Москвы
Бурно растущее предложение объектов Light Industrial поддерживается спросом. Несколько факторов его увеличения можно назвать естественными. В процессе импортозамещения растет спрос на производственные площади. Многие собственники уже не удовлетворены помещениями в старых советских заводских зданиях и соседством в них. Они хотят иметь современное пространство, куда не стыдно пригласить партнеров и где легче удержать сотрудников. Повышенные требования к производственным помещениям поставщиков все чаще предъявляют и торговые сети, через которые производственные компании реализуют продукцию.
Уровень комфорта в новых промпарках действительно выше, чем в старых советских помещениях. Для примера: в промпарке Vesna кроме помещений Light Industrial создается офисная зона с коворкингом, центр обработки данных, кафе. «Строительный альянс» в своих проектах подошел к фазе строительства на его территории трехзвездочной гостиницы. В промпарках обычно имеется запас по инженерным коммуникациям: на помещение площадью 1500 кв. м можно получить 2 МВт электричества. А профессиональная управляющая компания парка позволяет производственникам сконцентрироваться только на своих непосредственных задачах.
Фактор, реактивно увеличивший спрос на производственные помещения со стороны малого и среднего бизнеса, — новейшая градостроительная политика столичного правительства, которая предусматривает вытеснение значительной части производств с территорий внутри МКАД. Реализуется она с 2021 года в формате комплексного развития территорий (КРТ), когда права на застройку промышленных зон разыгрываются на аукционах. Сегодня в Москве на разных стадиях реализации находится 188 проектов КРТ общей площадью около 2500 га. В будущем в рамках КРТ кроме жилья предполагается строить и коммерческие площади. Однако на первом этапе советские промздания будут снесены, а это значит, что их резиденты потеряют помещения. На одну промзону может приходиться до 100 резидентов, так что общее число «бездомных» производственных и сервисных компаний составит десятки тысяч. Быстрый переезд в новые помещения Light Industrial для части компаний — это хороший выход.
Еще один драйвер для сегмента Light Industrial — промышленная ипотека, введенная правительством в 2023 году. По ее условиям промышленные компании могут взять в кредит до 500 млн рублей на семь лет на покупку или модернизацию промышленного объекта. Ставка по кредиту льготная — до 5% годовых. В случае промпарка производственники могут купить помещение в объекте Light Industrial после завершения его строительства девелопером.
Строить, сразу продавая
По расчетам IBC Real Estate, строить объекты Light Industrial сегодня выгоднее, чем классические склады. Доходность таких проектов примерно в полтора раза выше, чем больших складов Big Box. Строительная себестоимость объектов Light Industrial чуть выше: 60 тыс. рублей за 1 кв. м вместо 55 для обычного склада. Однако и средняя продажная цена лотов на этапе строительства (85 тыс. рублей за 1 кв. м) значительно выше, чем у больших складов (70 тыс. рублей за 1 кв. м). Привлекательна и доходность от сдачи в аренду помещений Light Industrial — более 10% годовых. Для сектора недвижимости это весьма неплохо: более чем вдвое выше, чем в секторе жилья.
Однако после повышения ключевой ставки ЦБ до 15% стоимость кредитов на строительство превысила 20% годовых и финансирование девелоперских компаний существенным образом затруднилось. «В перспективе двух-трех лет спрос останется высоким, однако из-за внешних факторов — увеличения ключевой ставки и роста стоимости строительства — ряд анонсированных проектов может быть отложен. Уже известно, что прогноз объемов ввода в перспективе 2025‒2026 годов был пересмотрен в сторону уменьшения: из 1,7 миллиона квадратных метров анонсированных проектов в заявленные сроки будет реализовано 650 тысяч, или 38 процентов от всего плана, — считает Евгений Бумагин. — По большей части девелопмент новых проектов будут осуществлять крупнейшие профессиональные игроки рынка, реализующие формат преимущественно на продажу, а также “жилые” девелоперы, получающие льготы за создание мест приложения труда».
При столь высокой ставке кредитования классическая модель «построил и сдал в аренду» возможна только для застройщиков жилья, имеющих льготу по программе МПТ. Для остальных девелоперов основной моделью реализации станет продажа помещений блоками конечным пользователям. По такой же схеме ожил и рынок строительства офисов, где девелоперы стали продавать помещения мелкой нарезки, привлекая конечных пользователей и частных инвесторов.
Рынок инвестиций в помещения Light Industrial начал развиваться. В промпарках «Строительного альянса» примерно половина блоков продается в собственность, остальное сдается в аренду. Среди покупателей 70% компаний используют ипотеку. Половина покупателей являются не конечными пользователями, а инвесторами, которые хотят заработать на росте стоимости в процессе строительства и на последующем арендном бизнесе. В проектах промпарков, которые строит ПИК, доля инвесторов ниже: на них приходится 10‒15% помещений. Рынок инвестиций в Light Industrial начинают «прогревать»: в начале декабря компания Skladman USG провела первый аукцион по продаже помещений такого типа частным инвесторам.
Заметим, что для частных инвесторов рынок Light Industrial весьма непрост. Он находится на раннем этапе развития. Профиль резидентов промпарков сейчас выглядит так: 68% — производственные компании, остальное — логисты, ретейлеры и дистрибьюторы. Но их запросы тоже в стадии формирования. Только начинают формироваться кластеры по отраслям: например, для компаний пищевого сектора создаются отдельные промпарки. Другая сложность формата для инвесторов связана с географией проектов. Спрос на офисы в черте столицы можно прогнозировать, а вот зависимость востребованности Light Industrial от местоположения в Московской области еще предстоит изучить. К тому же крайне трудно предсказать, каким будет рынок через пять лет, если столичные девелоперы развернут строительство объектов этого формата в Москве и за пределами МКАД.
Важными факторами для инвесторов являются потенциал рынка в сегменте Light Industrial, связанный с его ранним развитием, и большой дефицит помещений. «Мы оцениваем острый дефицит качественных помещений Light Industrial в Москве и области в три миллиона квадратных метров. Общий потенциал — до 20 миллионов квадратных метров», -— считает партнер Skladman USG Александр Хомич. Инвесторов «греет» и аналогия с немецким рынком. В Германии помещений Light Industrial инвестиционного качества чуть больше, чем классических складов: соответственно 2500 и 2000 кв. м на 100 тыс. человек. В России пока соотношение 1 к 100, то есть объектов Light Industrial по сравнению с классическими складами еще практически нет. Впрочем, в таком расчете есть определенная лукавость: термин «помещения инвестиционного качества» оставляет за скобками многочисленные промышленные здания советского периода, которые пока еще функционируют.
Городские, многоэтажные и с ультрамелкой нарезкой
В ближайшем будущем можно ожидать усложнения и сегментации рынка Light Industrial. Уже заметны несколько трендов. Первый: активное строительство объектов внутри МКАД. В рамках проектов комплексного развития территорий застройщики обязаны построить много объектов коммерческой недвижимости, часть из них будут объектами Light Industrial.
Второй тренд: в сегменте городских объектов в ближайшее время появятся крупные многоэтажные. Первые многоэтажные склады уже появились на МКАД: это сделала компания PNK. Логичный следующий этап — появление многоэтажных Light Industrial. Ряд таких объектов уже проектируется, некоторые из них площадью до 200 тыс. кв. м. Переход к многоэтажным складам и объектам Light Industrial логичен, так как земля внутри МКАД слишком дорога для строительства одноуровневых объектов. В то же время многоэтажные многофункциональные объекты — это переход на новый уровень сложности.
Острый дефицит качественных помещений Light Industrial в Москве и области оценивается в 3 млн кв. м. Общий потенциал — до 20 млн кв. м
Третий тренд — резко растущие требования к архитектуре. Привычный склад — это большой ангар без всякой архитектуры, и первые объекты Light Industrial были такими же. Затем стала появляться навигация по объекту, на стенах появились граффити. На следующем этапе объекты начинают получать более сложную форму и более дорогие фасады. Эстетический фактор важен для заказчиков и арендаторов. «Современные склады — это рынок больших корпораций. А Light Industrial больше похож на сегмент B2C, -— говорит генеральный директор девелоперской компании RBNA Павел Несмачный. — Владелец небольшого производства сначала приезжает посмотреть помещение сам, потом может позвонить в субботу вечером, чтобы посоветоваться. Еще через неделю он приедет с женой и детьми. При такой покупке фактор эстетики важен».
«Современные европейские объекты Light Industrial уже похожи не на ангар, а на жилое здание. Сложная форма крыши, большая площадь остекления. Они могут быть сложными с градостроительной точки зрения: не просто “коробочка”, а что-то типа крытой торговой галереи. Такие здания уже не портят городскую среду, а наоборот, обогащают ее. Такие объекты начинают проектировать и в России», — говорит Александр Хомич.
Четвертый тренд — появление мини-форматов. Сейчас площадь блоков в объектах Light Industrial начинается с 500 кв. м. В новых проектах начинают планировать мини-блоки — от 150 кв. м. Такая мелкая нарезка позволит привлечь новый пласт арендаторов. Важно, что блоки площадью 150 «квадратов» будут и стоить недорого — порядка 10‒15 млн рублей, а это сравнимо со стоимостью столичной квартиры. Радикальное снижение цены покупки может привлечь на рынок частных инвесторов, располагающих подобными бюджетами, и тогда Light Industrial может стать таким же доступным активом недвижимости, как квартиры, объекты стрит-ретейла или офисы с мелкой нарезкой.
