Речь о расходах на субсидирование льготной ипотеки — льготной в широком смысле, включая все субсидируемые программы.

Льготная ипотека: работа над ошибками

Кратко напомним, что льготы в области жилищного кредитования были введены в 2020 году (семейная ипотека существовала и раньше, но не была особо востребована). Вскоре набор ипотечных программ расширился: появились дальневосточная, арктическая, сельская и IT-ипотека, а также льготная ипотека на жилье в новых регионах.

Льготы, изначально предполагавшиеся краткосрочными, тем не менее действовали до 2024 года и вкупе с другими субсидируемыми программами из лекарства для рынка жилья превратились в яд. Очень быстро доля субсидируемых займов в общем числе жилищных кредитов превысила 80%, цены на новостройки устремились ввысь и обогнали цены на вторичном рынке. По некоторым оценкам, квадратный метр в новых домах за последние пять лет подорожал в среднем в 2,3 раза — с 68 тыс. до 154 тыс. рублей.

Причем квартиры льготники скупали в основном в Москве и Московской области. И речь шла вовсе не о решении жилищного вопроса: многие приобретали недвижимость под сдачу или как инвестицию — для последующей перепродажи. Откликаясь на спрос, девелоперы и строили в основном в столичном регионе — преимущественно «человейники» с однушками и студиями. Стимулировать строительство в регионах, где дефицит нового жилья особенно острый, с помощью госпрограмм не удалось.

Эльвира Набиуллина последовательно выступала против льготной ипотеки

Постепенно программы начали трансформироваться в разумную сторону. Льготную ипотеку отменили; семейную, дальневосточную, арктическую и для новых регионов оставили. С февраля 2026 года действует правило «одна семья — один льготный заем». А вскоре ставки по семейной ипотеке должны стать дифференцированными в зависимости от региона (в Москве и крупных городах выше) и от числа детей в семье (чем больше детей, тем ниже ставка).

Минфин заявил, что цель реформы — сократить долю льготных программ в выдачах с нынешних 80 до 20–30%. То есть наконец сделать так, чтобы этот инструмент стал не удобной возможностью накупить квартир под сдачу, а способом решить жилищный вопрос для тех семей, кому это действительно необходимо.

Но, к сожалению, за годы бездумного предоставления субсидий государство накопило огромные обязательства по ним.

Ловушка для бюджета

Схема у всех программ одинакова: заемщик берет в банке кредит и выплачивает тело плюс проценты по льготной ставке — 2, 6 или 8% в зависимости от программы. Но на самом деле ставка по такому кредиту вовсе не 2–8%, а ключевая плюс 1,5–3,5 процентного пункта — тоже в зависимости от программы, а также от текущих условий (об этом подробно расскажем ниже). Разницу между реальными выплатами заемщика и полной стоимостью кредита и субсидирует федеральный бюджет.

В итоге фактически получается ипотека с плавающей ставкой. А это конструкция опасная: достаточно вспомнить ситуацию в Британии, где ипотечный процент фиксируется на срок от двух до пяти лет, а потом пересматривается. И когда Банк Англии повышает ключевую ставку, многим заемщикам приходится расстаться со своими домами.

Именно поэтому в России плавающие ставки по кредитам для населения не применяются. Но государство почему-то пренебрегло мировым опытом и смело ввязалось в авантюру.

Спрос на льготные программы, разумеется, был колоссальным. На пике, в 2023 году, банки выдали жилищных кредитов более чем на 4 трлн рублей.

Любой заемщик знает: главная проблема ипотеки не сам кредит, а проценты по нему. Из-за того что он берется на долгий срок, порой на 25 или даже 30 лет, переплата может достигать двух-трех раз и более. В субсидируемых вариантах тяжесть этой переплаты ложится на федеральный бюджет.

Итоговые суммы, которые казна перечисляет банкам в виде дотаций, раскрываются с большим запозданием. Так, в 2024 году государству пришлось выплатить около 1 трлн рублей, а в 2025-м, по словам министра финансов Антона Силуанова, — раскошелиться уже на 2 трлн — как из-за роста числа льготных кредитов, так и из-за высокой ключевой ставки.

Нет определенных цифр и на будущий год — понятно только, что расходы казны по этой статье останутся весьма внушительными. Прошлой осенью министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин сообщил, что на субсидирование ипотечных программ в 2026–2028 годах будет направлено 3,1 трлн рублей, причем затраты федерального бюджета на субсидирование процентной ставки по одной лишь семейной ипотеке (они предусмотрены в федеральном проекте «Поддержка семьи») составят около 1,8 трлн.

В любом случае, если ключевая ставка не будет сильно снижена, получается примерно по триллиону в год — примерно одна шестая часть годового дефицита. Можно ли радикально сократить эти расходы? Вообще-то да.

Сеанс бюрократической магии

Вот несколько очевидных вариантов.

Первый, самый простой, но, вероятно, невозможный в текущих условиях, — добиться от ЦБ кардинального снижения ставки: в этом случае необходимость что-либо субсидировать отпадет сама собой.

Справедливости ради отметим, что глава Банка России Эльвира Набиуллина чуть ли не единственная последовательно призывала свернуть льготные программы, поскольку они способствуют повышению цен на жилье и, следовательно, разгоняют инфляцию. Да и в целом ЦБ выступает против субсидируемых кредитов: когда регулятору требуется охладить цены и экономику через повышение ключевой ставки, ему приходится повышать ее значительно сильнее, чем если бы таких «лакун» с льготным кредитованием, на которое повышение ставки не действует, не было. Другой вопрос, что без льготных кредитов мы просто потеряем целый ряд производств и даже отраслей. Но вернемся к льготной ипотеке и расходам на нее. Итак, резкое сокращение ключевой ставки нам, скорее всего, не светит.

Второй вариант — ввести дополнительную специальную ключевую ставку (как у ФРС: разные ставки для разных целей), установить ее ниже обычной и субсидировать ипотеку в привязке к ней.

Третий вариант (однако это полумера) — резко снизить размер надбавки к «ключу». К таким сокращениям — не резким, но заметным — Минфин уже прибегал в попытке сократить расходы. Например, в конце 2023 года предельная величина субсидий, получаемых банками по льготным программам, была уменьшена на 0,5 процентного пункта.

В сентябре правительство России снова ужесточило условия по ряду ипотечных госпрограмм: минимальный первоначальный взнос был повышен до 20%, а предельная величина субсидий банками на эти цели снижена на 0,5 процентного пункта. Если ранее банки получали 3–3,5 процентного пункта к ключевой ставке, то с января 2024 года — 2,5–3.

Из-за высокого спроса на льготную ипотеку и высокой ключевой ставки бюджету приходится тратить на субсидии по таким кредитам триллионы рублей

Это так возмутило банки, что они начали брать с застройщиков комиссию за сам факт выдачи льготной ипотеки — и разумеется, все комиссии в итоге перекладывались на покупателей. Это продолжалось год, пока не вмешался президент и публично не велел прекратить брать комиссии, ведь льготная ипотека и так субсидируется государством. Но при этом Минфин тоже повысил размер возмещения.

После чего крупнейшие банки с госучастием дружно стали рассказывать, что, вообще-то, льготная ипотека не приносит им особенных доходов. «Любой банк, который выдает такую ипотеку, может быть, не несет убытков, не зарабатывает прибыль, но потребляет капитал. Корректировка возмещения от Минфина позволила для многих игроков вывести эту ипотеку из отрицательной зоны в нулевую. Но это движение не компенсирует те комиссии, которые банком использовались в работе с застройщиками», — говорил тогда зампред ВТБ Григорий Горшков. А президент и председатель правления Сбербанка Герман Греф и вовсе заявил в эфире ВГТРК, что отмена комиссий, которые банки берут с застройщиков, приведет к существенному сокращению льготных займов. «Просто банки не могут выдавать ипотеку себе в убыток, а она сегодня убыточна. Это (комиссии. — “Монокль”) был способ удержать как-то объемы выдачи ипотечных кредитов», — сказал он.

Остается, правда, непонятным, зачем же и Сбер, и ВТБ — самостоятельные коммерческие структуры, нацеленные на получение прибыли, — так активно продавали убыточный для себя продукт. Участниками госпрограмм являются более 90 банков, но ключевой игрок — Сбер: на него приходится около 60% выдач в деньгах. По статистике «Дом.РФ», к текущему моменту государство только по семейной ипотеке выплатило 2,18 трлн рублей возмещения, из них 1,16 трлн получил Сбер, 484 млрд — ВТБ, 135,5 млрд — Альфа-банк, 109 млрд — сам «Дом.РФ»; все остальные игроки недотягивают и до 50 млрд каждый. То есть 90 частных банков считают выдачу льготной ипотеки прибыльной, а Сбер и ВТБ нет?

После всех компромиссов размер возмещения остановился на уровне 2–2,5 процентного пункта к «ключу». Минфин заявил, что ставки постепенно снижаются и такой объем субсидий позволяет кредитным учреждениям предоставлять льготные займы гражданам без убытков для себя.

Одно решение правительства — и этот уровень спокойно можно было бы снизить до 0,01 процентного пункта, сэкономив примерно пятую часть выплат. В конце концов, банки и так главные бенефициары высоких ставок, они давят на Минфин, заставляя предлагать большую премию на аукционах по размещению нового госдолга. Не хотят умерить аппетиты в госдолге — что ж, казна сэкономит на субсидиях.

Вариант четвертый, более радикальный — реструктуризировать обязательства бюджета по субсидированной ипотеке, растянув или отложив выплаты на более длительный период по тому же принципу, по которому банки реструктурируют долги крупных компаний. По словам старшего директора по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Юлии Якуповой, такая процедура обычно подразумевает изменение графика выплаты основного долга и (или) процентов по нему, вплоть до предоставления временной отсрочки — так называемых кредитных каникул. Кроме того, могут быть изменены процентная ставка (ее вид, размер), вид и объем обеспечения. «Для банков реструктуризация кредита не всегда означает ухудшение качества ссуды и необходимость формирования дополнительных резервов, — добавляет Юлия Якупова. — Здесь учитывается множество факторов, в том числе причины реструктуризации, ее вид и частота, финансовое положение заемщика и сфера его деятельности, качество обслуживания долга в прошлом и перспективы погашения кредита в будущем, наличие и вид обеспечения и так далее».

В применении к нашему случаю государство могло бы отложить выплату банкам части возмещения на два-три года или до заметного снижения «ключа».

И наконец, пятый вариант — прибегнуть к финансовому инжинирингу. К примеру, Минфин может выпустить специальные бескупонные облигации, которыми выдавать возмещение банкам вместо живых денег, организовать вторичный рынок этих облигаций.

Разумеется, сразу же возникает вопрос, не обрушит ли прекращение субсидирования бизнес крупнейших банков? Даже если им не придется создавать дополнительные резервы, они перестанут получать серьезную часть дохода. Тут надо искать баланс: очевидно, что банковский сектор во главе со Сбером и ВТБ, несмотря на «убыточную» и «нулевую» льготную ипотеку, чувствует себя в последние годы превосходно. Чистая прибыль сектора за 2025 год составила рекордные 3,8 трлн рублей, 1,7 трлн из которых заработал Сбер. В этом году чистая прибыль ожидается на уровне 3,5 трлн, из которых Сбер получит уже 1,8 трлн. Неплохая подушка безопасности, которая на первый взгляд вполне выдержит сокращение выплат из казны. Более того, несмотря на сложное положение экономики и заемщиков, расходы банков на резервирование в первом квартале снизились, а чистая маржа выросла до внушительных 5,1% (4,1% год назад). Кстати, чистая процентная маржа у банковского сектора без участия Сбера — 4,5%. Обремененный больше всех «убыточной» льготной ипотекой Сбер демонстрирует чудеса эффективности. Для сравнения: чистая процентная маржа China Construction Bank составляет 1,34%, у крупных американских банков этот показатель не превышает 2,5–3,5%.

Сбер и ВТБ — главные по выдаче льготной ипотеки. Но уверяют, что это не приносит им прибыли.

Экономист и автор телеграм-канала Angry Bonds Дмитрий Адамидов, впрочем, считает, что никаких фантазий тут не надо: «Кардинально и по существу решить проблему может лишь снижение ключевой ставки. Хотя бы до 6‒7% (в прогнозе ЦБ на 2027 года заложена средняя ставка 10,5–12,5%. — “Монокль”). А потом дождаться погашения кредитов (как только льготная ставка сравняется с рыночной, их быстро погасят) и впредь так больше никогда не делать». По словам эксперта, все остальные варианты — паллиатив и полумеры. Негативные экономические и социальные эффекты от них превысят возможную экономию, а сами они рикошетом ударят либо по банкам, либо по населению, так что бюрократическим креативом здесь лучше не заниматься.

Экономия только первый шаг

Если человек не в состоянии погасить взятый кредит, он вправе пройти процедуру банкротства. Компании могут обратиться за реструктуризацией займа, и чем крупнее фирма, тем охотнее банки пойдут ей навстречу. У государства все иначе: стремление уменьшить свои обязательства будет восприниматься как дефолт, о каком бы способе ни шла речь.

Убедить ЦБ снизить ставку — задача практически невыполнимая, на все остальное требуется политическая воля. Потому что придется успокаивать финансовый рынок и потому что попытка сократить расходы на субсидированную ипотеку будет означать публичное признание допущенных ошибок. Не продумали, что случится, если ставки сильно вырастут, не просчитали, насколько девелоперы поднимут цены, а главное, не повысили доступность жилья.

Поэтому логично, что параллельно с реструктуризацией обязательств по льготным программам будет запущен совершенно новый проект по доступному жилью. Его наполнение известно — «Монокль» не раз писал о нем: коренная смена градостроительной парадигмы, переход к преимущественно малоэтажной застройке (это критически важно для демографии), новые модели развития территорий для такого малоэтажного строительства, формирование некоммерческого фонда жилья, развитие инструментов аренды, появление социального жилья по специальным ценам, открытие стройсберкасс (подробнее см. статью «От ипотеки — к новой модели рынка», «Монокль» № 41 за 2025 год). В составе такого комплекса мер экономия на возмещении банкам будет неприятным, но разумным решением. Зато движение в направлении действительно доступного жилья в глазах общества перекроет прежние ошибки с субсидированными студиями в 18 «квадратов».